マンション・アパート等不動産の相続税評価なら相続専門の中野区の菅原会計事務所にご相談ください。

相続税財産評価Q＆A20
Ｑ30
　間口が狭小な宅地についてはどのような評価を行うのでしょうか？また、間口の求め方も合わせて説明してください。

Ａ30
　間口が狭小な宅地（不整形地及び無道路地を除く。）は、奥行距離に応ずる減価のほか、付表６の「間口狭小補正率表」に定める補正率を乗じて求めた価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価することとされています。

　画地の価値は、通風、採光、出入りの便などによって左右されますが、間口の広狭によって影響される度合いが非常に大きいといわれます。二方路線地、側方路線地、三方路線地などは路線に接する間口が広いため、宅地としての利用効率が大きいと考えられることにより、側方路線加算や二方路線影響加算などが行われるのです。

　これに対して、間口が狭小な画地は「宅地としての利用効率が低下しているのであるから通常規模の間口を有する画地を基として付けられている路線価額を、その利用効率の低下している程度に応じて減額する必要がある。間口狭小補正率は、このような利用効率低下、すなわち、価格低下の度合いを計数化したものである。」とされ、判例でも、「課税の公平・簡素化の観点から間口の狭小による利用率の低下を画地の評価に定率化して反映させたものであり特に不合理な点は認められない。」と解されています。

　間口について財産評価通達には具体的な定義の定めがありませんが、質疑応答事例において、「原則として道路と接する部分の距離」とされています。ただし、次のような例外があります。
（１）角切がある場合には角切がないものとした場合の直線距離によります。
（２）旗状敷地などの通路部分については、例外として幅員を間口距離とすることも認められています。
（３）屈折路に面している場合には、道路に実際に接している部分の間口と想定整形地の間口のいずれか短い距離によります。

相続税財産評価Ｑ＆Ａ19
Ｑ29
　相続税財産評価通達の「不整形地」とはどのような土地をいうのでしょうか？また、その評価についても説明してください。

Ａ29
　「不整形地」とは、特に通達上の定義はありませんが、その画地の形状が悪いことによって、画地の全部が宅地としての機能を十分に発揮できない宅地をいうものと解されます。したがってこのような不整形地の利用価値は整形地に比して低くなります。そのため、不整形地については、標準的な整形地としての価額である路線価を不整形の程度に応じた補正（以下「不整形地補正」という。）をおこなって、その価額を評価することとされています。

　不整形地の価額は、まず、不整形地の形状等により4類型を具体的に示し、いずれか有利な方法により、不整形地補正率適用前の価額を求めることができることとされています。
（１）不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法
（２）不整形地の地積を間口距離で除した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法　＊計算上の奥行距離が想定整形地の奥行距離を超える場合には、想定整形地の奥行距離を限度とします。
（３）不整形地に近似する整形地（以下「近似整形地」という）を求め、その設定した近似整形地を基として計算する方法
（４）近似整形地と隣接する整形地とを合わせた後の全体の整形地を基として計算する方法

次に、不整形地補正率適用前の価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、財産評価基本通達付表5の「不整形地補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額により評価します。

かげ地割合による不整形地補正は、専門的な不整形地の評価上勘案すべき不整形の程度、位置及び地積の大小の各要素を織り込み、不整形地補正率を画一的、統一的に算定するための指針として恣意性を排除し、納税者間の課税の公平、評価方法の簡素化を図るために公表されているものである（仙台地裁平成17年3月24日判決）とされています。

Ｑ２７
　正面の路線と裏面の路線とに挟まれた宅地の評価はどのようにおこなうのでしょうか、その理由も併せて説明してください。

Ａ２７
　正面と裏面に路線がある宅地の価額は、角地と同様に正面と裏面の２系統の路線に接しているため、間口が広く出入りの便が良くなり採光・通風にも有利です。ただし、角地と異なり２系統の路線が交差していないため便利さはわずかに劣ると考えられています。
　そこで、相続税財産評価通達の付表３に二方路線影響加算率が定められ、裏面の路線価に乗じて評価することとなります。

　具体的には次の（１）と（２）の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した金額が評価額となります。

（１） 正面路線の路線価×奥行価格補正率
（２） 裏面路線の路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率

Ｑ２８
　三方を路線に囲まれた三角形の土地の場合、どの路線が側方路線および二方路線となりますか？

Ａ２８
　三方を路線に囲まれた三角地の場合には、正面路線に対していずれも側方に路線があり裏面がないため二方路線は存在しません。なお、正面路線とは、３路線について財産評価基本通達１５（奥行価格補正）を適用した金額のうち、最も高い路線をいいます。
　
　三角地の場合次のように評価します。
（１） 正面路線の路線価×奥行価格補正率
（２） 側方路線の路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率
（３） もう一方の側方路線の路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率
（４） ｛（１）＋（２）＋（３）｝×その宅地の地積

また、三角形の宅地の場合には、不整形地に該当するため（４）の合計額に、財産評価通達２０（不整形地の評価）の規定を適用した不整形地補正率（後述）を乗じて評価します。

Ｑ２５
　宅地の一部だけが側方路線に接している場合は、側方路線影響加算はどのように影響しますか？

Ａ２５
　宅地の一部だけが側方路線に接している場合、側方路線の影響を受けているのは路線に接している部分だけと考えられます。したがって、宅地のうち側方の長さ（側方路線を正面路線とした場合の想定整形地の間口距離）のうち側方路線に接している距離で案分して評価します。

　例えば、側方路線に接している部分の距離が１０ｍで接していない部分の距離が１５ｍとすると次の通りです。
側方路線の路線価×側方路線影響加算率×１０ｍ÷（１０ｍ＋１５ｍ）
＝側方路線影響加算

Ｑ２６
　私の所有する宅地は路線と路線が交差する二方の路線に接していますが、路線が交差するいわゆる交差点に接する近辺は他人の土地でありその部分が凹んだ形状をしています。
　このような場合でも角地として側方路線影響加算を行うのでしょうか？

Ａ２６
　側方路線影響加算は、角地としての有利さ（Ｑ２２参照）を評価して加算するものです。正面と側方の路線に接していても角地部分がかけているような宅地の場合には、現実に角地としての効用を有しません。

　このような場合には、側方路線影響加算ではなく、二方路線影響加算を行うのが実情に即しているといえます。

Ｑ２７
　それでは、二方路線影響加算について説明してください。

Ａ２７
　正面と裏面（正面以外の路線で側方路線に該当しないもの）に路線がある宅地の価額は、次の①と②の合計額に宅地の地積を乗じて計算した価額によります。

① 正面路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額
② 裏面路線の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額に、財産評価通達付表３の二方路線影響加算率を乗じて計算した金額

また、二方路線影響加算の場合もＱ２３～２５の取り扱いは同様です。

Ｑ２３
　正面の路線と側方の路線とで地区区分が異なる場合、どのようにして評価をするのでしょうか？例えば正面の路線がビル街区に、側方の路線が高度商業地区に接している場合について説明してください。

Ａ２３
　地区の異なる二以上の路線に接する宅地の価額は、次のようにして評価します。
① 正面路線の判定
Ｑの例では、一方がビル街区に、もう一方が高度商業地区に接しています。このような場合の正面路線の判定は、それぞれの路線価に各路線の地区に適用される奥行価格補正率を乗じて計算した金額をもとに判定します。ビル街区に接する路線は、その路線価にビル街区の奥行価格補正率を乗じ、高度商業地区に接する路線は、その路線価に高度商業地区の奥行価格補正率を乗じていずれか高い金額が正面路線になります。

② 実際の宅地の評価
正面路線を決定した後、実際の宅地の評価を行うについては、すべて正面路線の地区の奥行価格補正率を適用して評価します。Ｑの例ではビル街区が正面路線として判定されたとすれば、側方路線についても、ビル街区の奥行価格補正率及び側方路線影響加算率を適用して計算することになります。

Ｑ２４
　私の所有する宅地は正面路線に接する部分の間口が２ｍに満たず、側方路線に接する部分の間口が１０ｍあり実際には側方の路線を出入り口として使用しております。
　このような場合でも高いほうを正面路線価として計算するのでしょうか？

Ａ２４
　財産評価通達によれば、正面路線は、原則として奥行価格補正後の１㎡当たりの価額の高いほうを正面路線としています。「原則として」とあるのは、当然「例外」が考慮される余地を想定しての解釈ができるものと考えます。高いほうの路線の影響を受ける度合いが著しく低い立地条件にある宅地については、実情によりその宅地が影響を受ける度合いが最も高いと認められる路線を正面として差支えないと考えられています。

　なお、実際に出入り口として使用しているかどうかはあまり影響しません。