マンション・アパート等不動産の相続税評価なら相続専門の中野区の菅原会計事務所にご相談ください。

相続税財産評価Q＆A21
Ｑ31
　間口に比して奥行が長大な宅地はどのような評価を行うのでしょうか？また、不整形地の評価との関係についても合わせて説明してください。

Ａ31
　間口に比して奥行が長大な宅地（不整形地及び無道路地を除く。）については、奥行距離に応ずる減価のほか、付表6の「間口狭小補正率表」または付表7の「奥行長大補正率表」に定める補正率を乗じて求めた価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価することとされています。

奥行長大補正率については、「路線価は、間口と奥行との関係が均衡のとれた画地における価格として付けられているものであり、奥行価格補正率も間口と奥行とが均衡のとれた画地を前提として定められている。奥行が長大で、奥行と間口との均衡が取れていない画地は、宅地としての利用効率が低下する。このため、奥行と間口との均衡が取れていない画地を評価する場合には、奥行価格補正率を乗じた後の価額に、さらに奥行長大補正率を乗じて評価することにしている。すなわち、奥行長大補正率は、間口に対する奥行の割合が大きくなるにつれて（奥行きが長大になるにつれて）、価格の低下する割合を計数化したものにほかならない。」とされています。

不整形地が、間口狭小又は奥行長大でもある場合には、不整形地補正による減額を行い、間口狭小又は奥行長大による減額は重ねて適用できません。これは、不整形地補正には間口狭小や奥行長大であることによる評価減も織り込んで行われるからです。無道路地の場合も同様です。相続税財産評価通達上、間口狭小又は奥行長大補正を行う宅地の定義で不整形地及び無道路地が除かれるのはこのためです。

実務上このような土地の不整形による減額は、不整形地補正率に間口狭小補正率を乗じた割合①と、間口狭小補正率に奥行長大補正率を乗じた割合②と両方を計算したうえでいずれか少ない割合（0.6を限度）を不整形地の減額割合として選択することになります。

相続税財産評価Q＆A20
Ｑ30
　間口が狭小な宅地についてはどのような評価を行うのでしょうか？また、間口の求め方も合わせて説明してください。

Ａ30
　間口が狭小な宅地（不整形地及び無道路地を除く。）は、奥行距離に応ずる減価のほか、付表６の「間口狭小補正率表」に定める補正率を乗じて求めた価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価することとされています。

　画地の価値は、通風、採光、出入りの便などによって左右されますが、間口の広狭によって影響される度合いが非常に大きいといわれます。二方路線地、側方路線地、三方路線地などは路線に接する間口が広いため、宅地としての利用効率が大きいと考えられることにより、側方路線加算や二方路線影響加算などが行われるのです。

　これに対して、間口が狭小な画地は「宅地としての利用効率が低下しているのであるから通常規模の間口を有する画地を基として付けられている路線価額を、その利用効率の低下している程度に応じて減額する必要がある。間口狭小補正率は、このような利用効率低下、すなわち、価格低下の度合いを計数化したものである。」とされ、判例でも、「課税の公平・簡素化の観点から間口の狭小による利用率の低下を画地の評価に定率化して反映させたものであり特に不合理な点は認められない。」と解されています。

　間口について財産評価通達には具体的な定義の定めがありませんが、質疑応答事例において、「原則として道路と接する部分の距離」とされています。ただし、次のような例外があります。
（１）角切がある場合には角切がないものとした場合の直線距離によります。
（２）旗状敷地などの通路部分については、例外として幅員を間口距離とすることも認められています。
（３）屈折路に面している場合には、道路に実際に接している部分の間口と想定整形地の間口のいずれか短い距離によります。

相続税財産評価Ｑ＆Ａ19
Ｑ29
　相続税財産評価通達の「不整形地」とはどのような土地をいうのでしょうか？また、その評価についても説明してください。

Ａ29
　「不整形地」とは、特に通達上の定義はありませんが、その画地の形状が悪いことによって、画地の全部が宅地としての機能を十分に発揮できない宅地をいうものと解されます。したがってこのような不整形地の利用価値は整形地に比して低くなります。そのため、不整形地については、標準的な整形地としての価額である路線価を不整形の程度に応じた補正（以下「不整形地補正」という。）をおこなって、その価額を評価することとされています。

　不整形地の価額は、まず、不整形地の形状等により4類型を具体的に示し、いずれか有利な方法により、不整形地補正率適用前の価額を求めることができることとされています。
（１）不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法
（２）不整形地の地積を間口距離で除した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法　＊計算上の奥行距離が想定整形地の奥行距離を超える場合には、想定整形地の奥行距離を限度とします。
（３）不整形地に近似する整形地（以下「近似整形地」という）を求め、その設定した近似整形地を基として計算する方法
（４）近似整形地と隣接する整形地とを合わせた後の全体の整形地を基として計算する方法

次に、不整形地補正率適用前の価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、財産評価基本通達付表5の「不整形地補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額により評価します。

かげ地割合による不整形地補正は、専門的な不整形地の評価上勘案すべき不整形の程度、位置及び地積の大小の各要素を織り込み、不整形地補正率を画一的、統一的に算定するための指針として恣意性を排除し、納税者間の課税の公平、評価方法の簡素化を図るために公表されているものである（仙台地裁平成17年3月24日判決）とされています。