マンション・アパート等不動産の相続税評価なら相続専門の中野区の菅原会計事務所にご相談ください。

相続税財産評価Q&A79　構築物①
Q79
我が家は、通常よく目にすることのできる庭付き一戸建住宅です。この場合に、財産評価通達の評価単位に規定される構築物の範囲から除かれる「土地又は家屋と一括して評価するもの」にはどのようなものが考えられるでしょうか。
A79
庭は土地と一括して評価し、電気・ガス・衛生・給排水設備等は家屋と一括して評価します。

一般家庭におけるような比較的簡易な庭の設備は土地と一括して評価します。すなわち,財産評価基本通達92(3)において、庭園設備の評価方法が定められていますが、ここで想定している庭園設備は、拝観の対象となるような有名庭園など相当高額な客観的価値を有するものをその評価対象としていると解釈すべきであり、一般の家屋の通常の庭の設備までを積極的に評価対象にしようとする趣旨のものではないと考えられるためです。
また家屋と一括して評価するものとは、家屋の所有者が所有するもので、その家屋に取り付けられ家屋と構造上一体となっている次のような附属設備が該当します。
①電気設備(ネオンサイン、投光器、スポットライト、電話機、電話交換機及びタイムレコーダー等を除く。)
②ガス設備
③衛生設備
④給排水設備
⑤温湿度調整設備
⑥消火設備
⑦避雷針設備
⑧昇降設備
⑨じんかい処理設備
＊家屋に取り付けられ家屋と構造上一体となっているものとは次によります。
（１）家屋の評価に含める建築設備は、当該家屋の特定の場所に固定されているものであること。すなわち取り外しが容易で、別の場所に自在に移動のできるものは含めない。
（２）固定されていない配線等であっても、壁仕上げ、天井仕上げ、床仕上げ等の裏側に取り付けられているものは、構造上一体となっているものとして家屋に含める。
（３）屋外に設置された電気の配線及びガス・水道の配管並びに家屋から独立して設置された焼却炉等は家屋と構造上一体となっているものではないので含めないものとする。
（４）給水設備の給水タンク、給湯式浴槽に給湯する給湯器、空調設備の室外機等屋外に設置されたものであっても、配管、配線等により屋内の機器と一体となって一式の建築設備としての効用を発揮しているものついては、当該一式の建築設備について判定するものとする。
（５）電球・蛍光管のような・消耗品に属するものは含めない。

相続税財産評価Q&A　家屋④
Q78　
営業所として使用していた当社所有のマンションの部屋を、取引先に貸すことになりました。毎月の家賃収人は商取引上の買掛金と相殺することとしています。この場合には使用貸借に当たりますか、それとも貸家として評価されますか。また、取引先においては、相続税評価上「借家権」として評価の対象となりますか。

A78
第三者に賃貸しているため使用貸借には該当せず貸家として評価され、取引先においては、借家権の取引慣行のある地域に所在するのであれば借家権として評価し、それ以外の地域に所在するのであれば評価しません。

ご質問の部屋は.第三者の取引先に貸しているとのことですので使用貸借には該当しません。家賃のやりとりをする賃貸借に該当するので貸家として評価いたします。貸家の評価は、その家屋が貸家でないとした時の価額から、その家屋の価額に一定割合（借家権割合といいます。）及び賃貸割合を乗じて計算した額を控除した金額によります。借家権割合は、全国でおおむね30%とされています（詳細は財産評価基準書を参照してください。）

一方で借家人の有する権利すなわち借家権の価額は、その権利が権利金等の名称をもって取引される慣行の地域にあるものを除き、相続税又は贈与税の課税価格に算入しないこととされています(評基通94)。借家権の価額は、家屋の評価（評基通89）又は附属設備等の評価（評基通92）の定めにより評価したその借家権の目的となっている家屋の価額に国税局長の定める借家権割合及び賃借割合を乗じて計算した金額によって評価します（評基通94）。
したがって、借家権の取引される慣行の地域にある建物に該当する場合は本通達の算式で計算した評価となりますが、それ以外の地域にある建物に該当するときは、借家権の評価はしなくてもよいとされています。借家権を単独で取引する慣行のある地域は、都心部の商業地等に限定されると考えられています。

相続税財産評価　家屋の評価③

Q76　
相続財産に家屋と門があります。門の価額は家屋の価額の5%しかありませんが、課税財産から除外することができますか？
A76
門、塀、庭園設備等は、構造上家屋と一体となっているものと異なり、固定資産税の評価上、家屋の価額に含まれていません。したがって、それぞれ個別に評価しなければなりません。
評価方法としては、「再建築価額‐経過年数に応じた減価の額」の算式で求められ、この場合の再建築価額とは、課税時期においてその財産を新たに建築又は設備するために要する費用の額の合計額をいいます。
この方法により求められる価額について、あくまでも門等は家屋あっての門等であるため、家屋の評価水準と門等の評価水準が著しくバランスを失した状態で評価することは不合理であると考えられます。つまり、この評価額を算出する際に家屋との評価水準につきバランスを考慮することを「家屋の価額との均衡を考慮」するといい、相続税の課税財産に算入するかどうかの基準ではありません。

Q77
私は父より土地家屋の贈与を受けました。家屋には父自慢の庭石があります。庭石の評価として業者の店頭価額の70％を付してもよろしいでしょうか。
A77
庭園設備は固定資産税の家屋の評点数の基礎に含まれていないため、家屋と一体として評価することはできず、別個に評価しなければなりません。ただし、庭園設備といっても、一般家庭の庭から天下の名園と称されるものまで千差万別です。財産評価上は「庭園設備」と規定する以上相当高額な客観価値を有するものを対象としていると解すべきで、一般の住宅にあるものは土地の価額に吸収されていると考えられます。

庭園設備は、調達価額に基づきその100分の70に相当する価額によって評価することとされています。ここにいう調達価額とは、課税時期においてその財産をその財産の現状により取得する場合の価額をいいますので、庭石等については、業者の店頭価額だけではなく、庭先への搬入費、据伺費等の付随費用を含めた価額により評価するものとされています。