マンション・アパート等不動産の相続税評価なら相続専門の中野区の菅原会計事務所にご相談ください。

相続税財産評価　雑種地①
Q86
　相続税財産評価における雑種地とは、どのような土地でしょうか？

A86
１、雑種地の定義
相続税評価において雑種地とは、①宅地、②田、③畑、④山林、⑤原野、⑥牧場、⑦池沼、⑧鉱泉地以外の土地をいうこととされています。

その実態は多種多様であり、具体例として、駐車場、資材置場、ゴルフ場、遊園地、運動場、競馬場、野球場、テニスコート、ドッグラン敷地、鉄軌道用地、変電所敷地、不毛地、砂地、土取場跡等がありこのように多種多様な雑種地ですが、財産評価基本通達上は、次の区分の評価方法を定めています。
①ゴルフ場(評基通83)
②遊園地等(評基通83-2)
③文化財建造物である構築物の敷地(評基通83-3)
④鉄軌道用地(評基通84)
⑤①～④以外の雑種地(評基通82)

２、評価単位
土地の評価は原則として地目ごとに行いますが、雑種地の場合はやや注意が必要です。雑種地の場合は、「利用状況ごと」に評価単位を分けるのが原則です。例えば、資材置き場と駐車場のように雑種地どうしが隣あっていても、利用状況が異なるため評価単位は別々になります。ただし、市街化区域と非線引き都市計画区域にある場合は、利用状況が異なってもまとめて評価した方が合理的である場合はまとめて評価します。市街化調整区域にある場合は、原則通り利用状況ごとに評価単位を分けます

雑種地は、利用の単位となっている「一団の雑種地」ごとに評価します。一団の雑種地とは、同一の目的に供されている雑種地をいい、必ずしも1筆ごとではなく1筆の雑種地が2つ以上の目的に利用されている場合や、2筆以上からなる一団の雑種地も考えられます。未利用地状の雑種地はその全体が一団の雑種地となります。
また一団の雑種地は物理的に一体として利用されているか否かで判定しますので、道路や水路等で分断されている場合には、分断されているごとに別評価単位として扱います

相続税財産評価　山林⑥（特別緑地保全地区）
Q85
　特別緑地保全地区に指定された山林の相続税評価はどのようになりますか？
A85
１、特別緑地保全地区内にある山林（農地）の評価
「特別緑地保全地区」とは、都市緑地法第12 条の規定により都市計画区域内において、樹林地、草地、水辺地などの土地が、単独若しくは一体となって、又はこれらに隣接している土地と一体となって、良好な自然環境を形成している「緑地」で、無秩序な市街化の防止や、公害又は災害の防止となるもの、伝統的・文化的意義を有するもの、風致景観が優れているもの、動植物の生育地等となるもののいずれかに該当するものが、指定の対象となります。

この「特別緑地保全地区」内にある山林は、現状凍結的な利用制限により他用途への転用が制限されていますので、地区内における立木の伐採制限は、森林法上の伐採制限である禁伐に近いものと考えられます。このため、財産評価基本通達50－2 は、「特別緑地保全地区」内にある山林は、法による制限がない場合の山林の価額から、その価額に100 分の80 を乗じて計算した金額を控除して評価することとしています。ただし、林業を営むために立木の伐採が認められる山林で、かつ、純山林に該当するものは除かれます。

　なお、特別緑地保全地区には農地が含まれる場合があります。この場合の農地の評価額ですが、下記のとおりです。
　市街地農地・・・市街地農地価額×（1－0.8）
　市街地周辺農地・・・市街地農地価額×（1－0.8）＊市街地周辺農地の80％斟酌無し
　中間農地及び純農地・・・農地価額＊特別緑地保全地域による斟酌無し

２、その他の法規制による伐採制限がある山林（林地）の評価
森林法による保安林や自然公園法、都市緑地法のほかにも、自然環境保全法、絶滅危惧野生動植物の保存に関する法律、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律などによる伐採制限があります。
このような山林についても、法による制限がない場合の山林の価額から、その価額に一定の控除割合を乗じて計算した価額を控除した価額によって評価します。

財産評価　山林（保安林）
Q84
　不動産登記簿上の地目が保安林と記載された山林の評価はどのようにすればいいのでしょうか？

A84
保安林とは、水源のかん養、土砂の崩壊その他の災害の防備、生活環境の保全・形成等、特定の公共目的を達成するため、農林水産大臣又は都道府県知事によって指定される森林で、土砂流出防備保安林、防風保安林等それぞれの目的にあわせて森林の機能を確保するため、立木の伐採や土地の開発等が制限されます。

１、 保安林の評価方法
森林法その他の法令の規定に基づき、土地の利用又は立木の伐採について制限を受けている保安林等の価額は、制限がない場合の山林の価額から、その価額に山林の上に存する立木について加えられる制限の程度に応じて定められた控除割合を乗じて得た金額を控除して評価します。
なお、法令による地区の指定が重複することにより、伐採制限が重複する場合がありますが、この場合には、最も厳しい伐採制限に基づく控除割合によって評価します。

地方税法の規定により、保安林は固定資産税が非課税とされていますので、固定資産税評価額が付されていません。倍率方式により相続税の評価額を算出する場合には、その保安林が非課税でないとした場合に付される固定資産税評価額に倍率を適用して、保安林の制限がない場合の価額を評価します。

２、自然公園内にある山林（林地）の評価
自然公園には、国立公園、国定公園、都道府県立自然公園の3 種があります。国立公園又は国定公園の風致を維持するため、環境大臣が特別地域を指定しますが、特別地域は、第1 種特別地域、第2 種特別地域、第3 種特別地域に区分されるもののほか、地種区分の未決定地域があり、都道府県立自然公園もこれに準じます。
自然公園法による伐採制限がある山林は、「保安林の評価」に準じ、制限がない場合の山林の価額から、その価額に山林の上に存する立木について加えられる制限の程度に応じて定められた控除割合を乗じて得た金額を控除して評価します。