マンション・アパート等不動産の相続税評価なら相続専門の中野区の菅原会計事務所にご相談ください。

Ｑ２７
　正面の路線と裏面の路線とに挟まれた宅地の評価はどのようにおこなうのでしょうか、その理由も併せて説明してください。

Ａ２７
　正面と裏面に路線がある宅地の価額は、角地と同様に正面と裏面の２系統の路線に接しているため、間口が広く出入りの便が良くなり採光・通風にも有利です。ただし、角地と異なり２系統の路線が交差していないため便利さはわずかに劣ると考えられています。
　そこで、相続税財産評価通達の付表３に二方路線影響加算率が定められ、裏面の路線価に乗じて評価することとなります。

　具体的には次の（１）と（２）の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した金額が評価額となります。

（１） 正面路線の路線価×奥行価格補正率
（２） 裏面路線の路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率

Ｑ２８
　三方を路線に囲まれた三角形の土地の場合、どの路線が側方路線および二方路線となりますか？

Ａ２８
　三方を路線に囲まれた三角地の場合には、正面路線に対していずれも側方に路線があり裏面がないため二方路線は存在しません。なお、正面路線とは、３路線について財産評価基本通達１５（奥行価格補正）を適用した金額のうち、最も高い路線をいいます。
　
　三角地の場合次のように評価します。
（１） 正面路線の路線価×奥行価格補正率
（２） 側方路線の路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率
（３） もう一方の側方路線の路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率
（４） ｛（１）＋（２）＋（３）｝×その宅地の地積

また、三角形の宅地の場合には、不整形地に該当するため（４）の合計額に、財産評価通達２０（不整形地の評価）の規定を適用した不整形地補正率（後述）を乗じて評価します。

Ｑ２５
　宅地の一部だけが側方路線に接している場合は、側方路線影響加算はどのように影響しますか？

Ａ２５
　宅地の一部だけが側方路線に接している場合、側方路線の影響を受けているのは路線に接している部分だけと考えられます。したがって、宅地のうち側方の長さ（側方路線を正面路線とした場合の想定整形地の間口距離）のうち側方路線に接している距離で案分して評価します。

　例えば、側方路線に接している部分の距離が１０ｍで接していない部分の距離が１５ｍとすると次の通りです。
側方路線の路線価×側方路線影響加算率×１０ｍ÷（１０ｍ＋１５ｍ）
＝側方路線影響加算

Ｑ２６
　私の所有する宅地は路線と路線が交差する二方の路線に接していますが、路線が交差するいわゆる交差点に接する近辺は他人の土地でありその部分が凹んだ形状をしています。
　このような場合でも角地として側方路線影響加算を行うのでしょうか？

Ａ２６
　側方路線影響加算は、角地としての有利さ（Ｑ２２参照）を評価して加算するものです。正面と側方の路線に接していても角地部分がかけているような宅地の場合には、現実に角地としての効用を有しません。

　このような場合には、側方路線影響加算ではなく、二方路線影響加算を行うのが実情に即しているといえます。

Ｑ２７
　それでは、二方路線影響加算について説明してください。

Ａ２７
　正面と裏面（正面以外の路線で側方路線に該当しないもの）に路線がある宅地の価額は、次の①と②の合計額に宅地の地積を乗じて計算した価額によります。

① 正面路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額
② 裏面路線の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額に、財産評価通達付表３の二方路線影響加算率を乗じて計算した金額

また、二方路線影響加算の場合もＱ２３～２５の取り扱いは同様です。

Ｑ２３
　正面の路線と側方の路線とで地区区分が異なる場合、どのようにして評価をするのでしょうか？例えば正面の路線がビル街区に、側方の路線が高度商業地区に接している場合について説明してください。

Ａ２３
　地区の異なる二以上の路線に接する宅地の価額は、次のようにして評価します。
① 正面路線の判定
Ｑの例では、一方がビル街区に、もう一方が高度商業地区に接しています。このような場合の正面路線の判定は、それぞれの路線価に各路線の地区に適用される奥行価格補正率を乗じて計算した金額をもとに判定します。ビル街区に接する路線は、その路線価にビル街区の奥行価格補正率を乗じ、高度商業地区に接する路線は、その路線価に高度商業地区の奥行価格補正率を乗じていずれか高い金額が正面路線になります。

② 実際の宅地の評価
正面路線を決定した後、実際の宅地の評価を行うについては、すべて正面路線の地区の奥行価格補正率を適用して評価します。Ｑの例ではビル街区が正面路線として判定されたとすれば、側方路線についても、ビル街区の奥行価格補正率及び側方路線影響加算率を適用して計算することになります。

Ｑ２４
　私の所有する宅地は正面路線に接する部分の間口が２ｍに満たず、側方路線に接する部分の間口が１０ｍあり実際には側方の路線を出入り口として使用しております。
　このような場合でも高いほうを正面路線価として計算するのでしょうか？

Ａ２４
　財産評価通達によれば、正面路線は、原則として奥行価格補正後の１㎡当たりの価額の高いほうを正面路線としています。「原則として」とあるのは、当然「例外」が考慮される余地を想定しての解釈ができるものと考えます。高いほうの路線の影響を受ける度合いが著しく低い立地条件にある宅地については、実情によりその宅地が影響を受ける度合いが最も高いと認められる路線を正面として差支えないと考えられています。

　なお、実際に出入り口として使用しているかどうかはあまり影響しません。

相続税財産評価その１５
Ｑ２２
　正面の路線の他に側方の路線に接するいわゆる角地の評価については、どのような補正をするのかその理由も併せて説明してください。

Ａ２２
　正面と側方に路線がある宅地（以下「角地」といいます。）の価額は、次の①と②の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価します。
① 正面路線（原則として奥行価格補正を行って求めた１㎡当たりの価額の高い方の路線をいいます。）の路線価に基づき計算した価額
② 側方路線（正面路線以外の路線をいう）の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づき計算した価額に財産評価基本通達付表２の側方路線影響加算率表に求める加算率を乗じて計算した価額

　角地についてこのような加算を行う理由は、角地は、正面と側面に異なる２系統の路線があるため、利用間口が大きくなって出入りの便がよくなるほか、採光、通風にも有利になるため、側方路線の影響を受け正面路線だけに接する画地よりも価額が高くなると考えられています。
　また、角地であるが故の有利さのうち、通風採光に好都合という点は、宅地をどのように利用するにあたっても必ずプラスの要素となるが、ビル街区や高度商業地区では、出入りの便が良くなって、異なる系統の路線における人の流れを容易に吸収することができるが、閑静を必要とする住宅地では、必ずしも大きなプラスの要素となるものではないと考えられ、したがって、側方路線影響加算率もその宅地がどのような地区に存在しているかによって、異にすることとされています。

　なお、準角地は、角地が異なる２系統の路線が交差する地点に位置するのとは異なり、１系統の路線の屈折部の内側に位置するものであり、通風採光の有利さも人の出入りの便利さも角地の場合に比べて低下すると考えられています。したがって、側方路線影響加算率は、角地の場合より低く定められています。

＊純角地・・・交差点ではなく単に１系統の路線の屈折部に位置する角地