マンション・アパート等不動産の相続税評価なら相続専門の中野区の菅原会計事務所にご相談ください。

相続税財産評価　雑種地③　評価方法（市街化調整区域内）
Ｑ88
市街化調整区域内の雑種地の評価方法について教えてください。
Ａ88
(1)基本的な考え方
雑種地(ゴルフ場用地、遊園地等用地、鉄軌道用地を除きます)の価額は原則として、その雑種地の現況に応じ評価対象雑種地と状況が煩似する付近の土地について評価した1㎡当たりの価額を基礎とし、この土地と評価対象雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して算定した価額に、その雑種地の地積を乗じて評価します。

(2)評価対象雑種地と状況が類似している土地の価額
市街化調整区域内に存する雑種地を評価する場合に、状況が類似している土地の地目を判定するときは、評価対象地の周囲の状況に応じて下記によります。

①農地比準、山林比準又は原野比準により評価する場合
その雑種地の周囲の状況が純農地、純山林、純原野である場合には、通常は宅地化への期待益を含まないことから付近の宅地の価額を比準するのではなく、付近の純農地、純山林又は純原野の価額を基礎として位置、形状等の条件の差を考慮して評価することになります
　
②宅地比準により評価する場合とその斟酌割合
その雑種地の周囲の状況が宅地に類似するものとして「宅地比準」により評価する場合には、付近の宅地価額(近傍宅地価格)を基礎とします。しかし、評価対象地は市街化調整区域内に存する現況雑種地として、課悦時期において立地基準や建築不可、用途制限等の法的規制を受けることから、既に建物敷地の用に供され有効利用されている宅地とは評価の前提を異にしています。そこで、この差を「勘酌割合(減価率)」として評価に織り込むこととされています。
｛近傍宅地の1㎡あたりの価額×評価対象地の画地調整率×（1－斟酌割合）
－1㎡あたりの宅地造成費｝×地積

宅地比準における法的規制等（開発行為の可否、建築制限、位置等）に係るしんしゃく割合（減価率）は、市街化の影響度と雑種地の利用状況によって個別に判定することになりますが、下記のしんしゃく割合によっても差し支えありません。
イ　家屋の建築が全くできない場合・・・50％
ロ　沿道サービス施設や物品小売業店舗の建築が可能な場合・・・30％
ハ　宅地と同様の取引実態がある地域、条例指定区域内にある場合・・・0％

小規模宅地特例平成30年4月1日以降厳格化

記事提供：エヌピー通信社

　2018年度税制改正大綱で、不動産を使った代表的な相続税対策である「小規模宅地特例」について、適用要件が厳格化されることになりました。同特例は、一定規模以下の宅地にかかる相続税評価額を引き下げる制度。被相続人が住んでいた土地なら330平方メートルまでの部分の課税価格が８割、貸付事業に使っていた土地なら200平方メートルまでの部分の価格が５割、それ以外の事業のための土地なら400平方メートルまでの価格が８割引となります。

　制度の本来の趣旨は、住んでいた家を相続税負担によって出ていかざるを得なくなることにならないよう、宅地に大幅な評価減を認めることで残された家族の生活を守るものです。ただし親から宅地を相続する子が親と同居していなくても、持ち家がない時には、特例が適用されることになっています。

　そこで、子がもともと持っていた自分の家を親族らに贈与した上で借り受け、形式上の「家なき子」となって特例措置を使う税逃れが横行していました。特例適用による税収減の概算は16年度で1350億円と、３年で実に倍近くまで伸びているのが実情です。

　こうした経緯を踏まえ18年度大綱では、（１）相続開始前３年以内に、３親等以内の親族か関係のある法人が所有する家に住んでいたことのある人、（２）相続開始時に住んでいた家を、過去に所有していたことがある人――については、小規模宅地の特例を認めないとしました。見直しの内容は18年４月以降に相続や遺贈で取得した宅地に適用されます。大綱では、「本来の趣旨を逸脱した悪用を防止する」と強い口調で、見直しの理由を説明しています。

相続税財産評価　雑種地②　評価方法

Q87
　市街化区域内にある雑種地を評価する場合の基本的な考え方を教えてください。

A87
（１）基本的な考え方
市街化区域は市街地を形成している地域又は優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域ですから、言い換えれば宅地化している地域又は宅地化を図るべき地域です。
評価対象地である雑種地の現況が、駐車場、テニスコート等のように宅地に類似する場合は、隣接又は付近の宅地の価額を基に評価対象地との位置、形状等の条件の格差を考慮して評価します（評基通82）。

（２）宅地比準方式
雑種地を宅地比準方式で評価する場合には、当該雑種地が宅地であるとした場合の１㎡当たりの価額から当該雑種地を宅地に転用するとした場合において通常必要と認められる1 ㎡あたりの造成費に相当する金額として、国税局長の定める金額を控除した金額に、当該雑種地の地積を乗じて計算します。

この場合において、評価対象である雑種地と付近の宅地（比準宅地）との形状による条件の較差については、次の区分により、それぞれに掲げる方法により算定することが相当であると考えられます。
・路線価地域・・・評価する雑種地の地区区分について定められている画地調整率を参
　　　　　　　　　考にして評価する方法　
・倍率地域　・・・路線価地域の普通住宅地区の画地調整率を参考にして計算する方法

なお、青空駐車場として利用されている土地は、登記簿上の地目がたとえ宅地であっても、その土地は財産評価基本通達上は雑種地に該当します。しかし、雑種地の価額はその地域の現況に応じて評価しますから、その現況が宅地と何ら変わるところがないような通常の青空駐車場の価額は、宅地と全く同じように評価することになります。
また、雑種地の現況が農地や山林、原野であると認められる場合には、市街地農地や市街地山林、市街地原野の評価方法に準じて評価することになります。つまり、雑種地の現況地目に応じて通常通り評価通達に則って評価計算を行うことになります。