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相続税財産評価　雑種地②　評価方法

Q87
　市街化区域内にある雑種地を評価する場合の基本的な考え方を教えてください。

A87
（１）基本的な考え方
市街化区域は市街地を形成している地域又は優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域ですから、言い換えれば宅地化している地域又は宅地化を図るべき地域です。
評価対象地である雑種地の現況が、駐車場、テニスコート等のように宅地に類似する場合は、隣接又は付近の宅地の価額を基に評価対象地との位置、形状等の条件の格差を考慮して評価します（評基通82）。

（２）宅地比準方式
雑種地を宅地比準方式で評価する場合には、当該雑種地が宅地であるとした場合の１㎡当たりの価額から当該雑種地を宅地に転用するとした場合において通常必要と認められる1 ㎡あたりの造成費に相当する金額として、国税局長の定める金額を控除した金額に、当該雑種地の地積を乗じて計算します。

この場合において、評価対象である雑種地と付近の宅地（比準宅地）との形状による条件の較差については、次の区分により、それぞれに掲げる方法により算定することが相当であると考えられます。
・路線価地域・・・評価する雑種地の地区区分について定められている画地調整率を参
　　　　　　　　　考にして評価する方法　
・倍率地域　・・・路線価地域の普通住宅地区の画地調整率を参考にして計算する方法

なお、青空駐車場として利用されている土地は、登記簿上の地目がたとえ宅地であっても、その土地は財産評価基本通達上は雑種地に該当します。しかし、雑種地の価額はその地域の現況に応じて評価しますから、その現況が宅地と何ら変わるところがないような通常の青空駐車場の価額は、宅地と全く同じように評価することになります。
また、雑種地の現況が農地や山林、原野であると認められる場合には、市街地農地や市街地山林、市街地原野の評価方法に準じて評価することになります。つまり、雑種地の現況地目に応じて通常通り評価通達に則って評価計算を行うことになります。