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相続税財産評価Q&A　貸家建付地③

Q66
2階建ての建物について、2階部分をアパートとして賃貸し、1階は自己の居住用としています。この場合に敷地の相続税評価の計算上、貸家建付地部分について「賃貸割合」を算出するうえで、供用部分はどのように計算すればいいでしょうか。

A66
　貸家建付地の相続税評価額について、賃貸割合を計算するときは、「その家屋の各独立部分の床面積の合計」に対する「賃貸されている各独立部分の床面積の合計」の割合で算出します。「各独立部分」とは、「構造上区分された数個の部分の各部分」をいいます。つまり、建物の構成部分である隔壁、扉、階層（天井及び床）等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど、独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます。
　なお、外部に接する出入口を有しない部分であっても、供用で使用すべき廊下、会談、エレベーター等の共用部分のみを通って外部と出入りすることができる構造となっているものは、上記の「独立した出入口を有するもの」に該当します。

　通常は、上記「各独立部分」の合計額で案分しますから、供用部分は、分子、分母ともその計算から除かれます。しかし、質問の場合は、2階がすべて貸付用、1階はすべて自用となっているケースですが、例えば、当初から1階は自用、2階のみをアパート用として使用することを予定し、その構造で建築した建物の場合、アパートは一般的に供用部分が広いこともあり、2階の住人のみ使う供用部分が、1階の住民のみ使う供用部分よりはるかに大きくなります。
　財産評価通達の賃貸割合の算式ではそのことが考慮されていません。そのために賃貸割合が異常に低くなり、不合理な結果となります。このような場合は、通常の計算に代えて、１階及び2階の住民のみ使用する供用部分を、分母分子の独立部分に加えて賃貸割合を計算する方法が認められる余地があると考えられます。

相続税財産評価　貸家建付地②
Q64
　私が所有するアパート２棟（各々８室）のうち、A棟については、２室が空室で入居者を募集中です。また、もう１棟のB棟についても新築後２か月でまだ半分しか埋まっていません。
　この場合には、貸家建付地として評価するとき空室分は除いて評価しなければなりませんか？

A64
　貸家建付地の評価においては、賃貸割合を乗じて計算をすることとされています。これは建物の一部を貸家とそれ以外に区分して使用することがあるからです。たとえば１階を貸家に２階を自用に使用するような場合です。
　賃貸割合は、「その家屋の各独立部分の床面積の合計に対する賃貸されている各独立部分の床面積の合計の割合」で算出します。この場合の賃貸されている各独立部分には、継続的に賃貸されていた各独立部分で、一時的に賃貸されなかったと認められるものを含むこととして差し支えありません。
ただし、この適用のためには課税庁では以下の条件が必要と考えられています。
① 課税時期前に継続的に賃貸していたこと。
② 賃借人が退去したのち、速やかに次の賃借人の募集をするとともに空室になっている間他の用途に使用しないこと。
③ 空室の期間が短期間であること。

　問題となるのは、空室部分が継続的に賃貸されていたとみられるかどうかということと、空室の期間が一時的かどうかということです。A棟については、空室の期間が問題となります。一時的な空室であればともかく、長期にわたって空室になっているのであれば継続的に賃貸しているとはいえず、２室分は賃貸されている床面積に入れることはできない可能性があります。

　また、B棟の２室については、新築から２か月程度空室ということですが、空室の期間は長期間とは言えませんが、貸室としての実績はいまだなく、上記１に該当しないので継続的に賃貸されていた部分とはみられません。そのため、空室部分は「賃貸されている床面積」に入れることはできないと考えられます。

相続税財産評価　貸家建付地①
Q62
　いつの時点から貸家建付地として評価されるのでしょうか？入居募集をかけた時点、借家契約をした時点、入居した時点のいずれでしょうか？

A62
　貸家建付地の評価は、自用地としての価額から、自用地の価額に借地権割合と借家権割合を乗じた金額を控除します。
　自用地と異なり貸家の場合、借家人の家屋に対する権利が働くとともに、その家屋の敷地についても家屋の賃借権により家屋利用の範囲内において支配権が働くと考えられるからです。しかも、借地権割合が高いほどその権利が強くなり、その分土地の所有者の権利が減殺されることに注目して自用地価額から控除しているものです。
　貸家建付地としての評価をするためには、賃借権のあることが必要です。そのため人の入居が条件となり、入居した時からが貸家になると考えられます。

Q63
　私は、所有する建物を自分が経営する同族会社に無償で貸しています。この場合貸家建付地として評価することができるのでしょうか？また、有償で社員の社宅として貸し付けた場合はどうでしょうか？

A63
　貸家建付地として評価減するためには、家屋に賃借権があることが前提となります。この場合の賃借権とは、借地借家法の適用がある家屋の賃借人の有する賃借権（借家権）をいいます。同族会社に無償で貸している場合には、借地借家法が適用される賃貸借には該当せず、使用貸借による貸付けにあたります。したがって、貸家建付地としての評価は適用できず自用地として評価することになります。

　社宅の場合、通常社員の福利厚生施設として設けられています。一般の家屋の賃貸借と異なり賃料が極めて低額に設定されており、その使用関係は従業員の身分を有する期間に限定される特殊な契約関係にあります。そのため、一般には借地借家法の適用はないものと解されています。
したがって、社宅の敷地の用に供されている宅地については貸家建付地としては評価できないものと考えられます。
　

相続税財産評価　地上権他③
Q63
　私の所有する土地の上には、高圧線の送電線が通っています。この場合宅地の評価は減額されるのでしょうか？また、特に高圧線の権利について登記がされていない場合にはどうなりますか？
A63
　相続税財産評価通達では、「区分地上権に準ずる地役権」として評価方法が規定されています。「区分地上権に準ずる地役権」とは、特別高圧架空電線の架設、高圧のガスを通ずる導管の敷設、飛行場の設置、建築物の建築その他の目的のため地下又は空間について上下の範囲を定めて設定された地役権で、建造物の設置を制限するものをいいます。この権利がある土地は、区分地上権の設定された土地と同様、建物の建築が制限されるため価値が下がり評価減の対象となります。具体的には次のとおりです。

　区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額は、その宅地の自用地としての価額から次に掲げる「区分地上権に準ずる地役権の価額」を控除した金額によって評価します。

区分地上権に準ずる地役権の価額＝宅地の自用地としての価額×区分地上権に準ずる地役権の割合

区分地上権に準ずる地役権の割合は、次に掲げる区分に従い、それぞれ掲げる割合です。
（１）　家屋の建築が全くできない場合・・・100分の50又はその地役権が借地権であるとした場合に適用される借地権割合のいずれか高い割合
（２）　家屋の構造、用途等に制限を受ける場合　100分の30

また、区分地上権と同様、地役権が1画地の宅地の一部分に設定されているときは、その地役権が設定されている部分の地積に対応する価額となります。

　高圧線の設置などが「地役権」として登記されている場合があります。この場合は、土地の全部事項証明書の乙区に記載されているため確認が可能です。また、地役権を設定に伴う権利を登記するために土地が分筆されている場合もあります。この場合には、公図や住宅地図で高圧線価値であることが推測できます。しかし、当事者間での債権契約の場合もあり、この場合は登記されないため内容は契約当事者しかわかりません。契約内容を確認し、建築物の制限内容によって評価しなければなりません。

私道の相続評価で最高裁が審理差し戻し

記事提供：エヌピー通信社

　相続した土地のうち、私道として使われている部分の財産評価をめぐって納税者と自治体が争っていた裁判で、最高裁は自治体側の主張を全面的に認めていた高裁判決を破棄し、さらなる検討を命じる審理差し戻しの判決を下しました。私道と認定されれば税負担は７～10割減となるため、裁判の結果は不動産相続に大きく影響しそうです。

　相続財産の評価方法を規定した財産評価基本通達では、私道として利用されている宅地を「私道供用宅地」として、①行き止まりの生活道路など、特定の人間が通行するものについては評価を７割減、②通り抜け道路のように不特定多数の人間が通行するものについては０円――で評価すると定めています。

　原告は相続税の申告に当たって、まず②のゼロ評価私道として申告書を提出しましたが、その後①の７割減私道だと修正して申告をし直しました。しかし税務署は「アパートの敷地の一部であり、そもそも私道ではない『貸家建付地』である」として減額特例の適用を認めず、更正処分を決定。不服とした原告が訴えを起こしたものです。

　地裁、高裁の判決ではともに自治体側の訴えが認められ、納税者が敗れました。しかし最高裁では、これらの判断を覆しました。私道に当たるかどうかは「建築基準法などの法令の制約の有無だけではない」として、「宅地の位置関係や形状、道路としての利用状況などを踏まえて、総合的に、ほかの用途に転換することが難しいかを考えるべき」との判断を示しました。