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相続税財産評価Q＆A32　私道の評価

Q43
　私道については、不特定多数の者の通行の用に供されているときは、評価しないこととされています。この「不特定多数の者」について、逐条解説では、行き止まりか、通り抜けかで判断するように書いてありますが、それだけで判断するのですか？行き止まりまでかなり長い距離がある場合でも7割の減額しかできないのでしょうか？

Ａ43
　相続税の評価では、私道には、公共の用に供するもの、つまり、不特定多数の者の通行の用に供するいわゆる通り抜け道路とそうでないもの、つまり袋小路のようにもっぱら特定の者の通行の用に供するいわゆる行き止まりとがあるとされています。「特定の者」にはその私道の所有者自身は含まれないと考えられますので、所有者のみが使用する私道は、宅地として評価し私道の減価は行いません。

　通り抜けの場合には、特に特定のものに通行を制限してない限り、不特定多数が通行する道路とされます。行き止まりの場合にも、その先に店舗、公園、公民館バス停留所などの公共施設に面している場合などは通り抜けに準じて評価しません。またUの字型の私道など両端が公道に面している場合も同様です。他に、セットバックによって道路を提供し、かつ、現に不特定多数の者の通行の用に供されている場合や、分譲済みの宅地に囲まれた私道など、その所有者が私道のみを有し、地代もとれず、近隣に売却することも困難な場合には評価しなくて差し支えないこととされています。

　袋小路のようにもっぱら特定の者の通行の用に供されている私道は、その宅地が私道でないものとして路線価方式または倍率方式で評価した価額の30%で評価します。また、貸宅地内にある私道は、貸宅地として評価した価額に、私道として30%を乗じて評価することになります。

なお、行き止まりまでかなり長い距離があっても評価上は斟酌されることとなりますが、それをもってして不特定多数の通行の用に供されていることにはなりません。

相続税財産評価Q＆A31

Ｑ42
　余剰容積率の移転がある場合、移転の対価を一時金で収受せずに地代に反映させて収受している場合、宅地の相続税評価はどのように勘案されるのでしょうか？

Ａ42
　余剰容積率を隣接地に移転した土地は、一定の工作物の建築ができないことになります。一方で余剰容積率の移転を受けた土地は、通常の容積率を超える建物を建築することができます。したがって、移転した土地は、通常の宅地としての評価額から一定の価額を減額し、移転を受けた土地は通常の宅地としての評価額にその価額を増額することとなります。　

その評価は、隣地で行われる限定的取引であること、移転の方法も区分地上権の設定、地役権もしくは賃借権の設定によるもの又は余剰容積率利用権の売買によるものなど一様でないこと等から、借地権のように独立の権利として評価することはなじみません。

　そこで、個々の事案ごとに設定されている権利の内容、建築物の内容等を勘案して評価することとされ、移転の対価を一時金で授受を行っている場合には、評価通達23により評価することができます。
　余剰容積率を移転した宅地の場合・・・次の算式によります。
　　　A×（1－B÷C）
　　A・・・余剰容積率を移転している宅地の通常の評価額
　　B・・・区分地上権の設定により収受した対価の額
　　C・・・区分地上権の設定等の直前における余剰容積率を移転している宅地の通常の取引価額

また、地代で収受している場合でも、区分地上権の設定により余剰容積率を移転している場合には、評価通達25（4）「区分地上権の目的となっている宅地」により評価します。
　区分地上権の割合は、原則として立体利用阻害率により、これを求めるには建築できない階層の階層別利用率（公共用地の取得に伴う損失補償基準細則における階層別利用率表による）を用いて次の算式により計算することとなります。

　自用地価額－自用地価額×地上権割合

相続税財産評価Q＆A30
Ｑ41
　大工場地区で購入した土地に工場を建設する予定ですが、①土地を購入した段階、②工場の設計図ができた段階、③建設業者と請負契約を締結した段階、④基礎工事が終わった段階、⑤引渡しを受けた段階、⑥試運転が開始された段階等、工場が実際に移動するまで様々な段階がありますが、どの段階で「大規模工場用地」と認定されるのでしょうか？

Ａ41
　「大規模工場用地」とは、一団の工場用地の地積が5万㎡以上のものをいい、もともと「大工場地区」に限定されています。このような地域にある規模の大きな工場用地の価額は、その地積が極めて大きいことや都市計画法上の利用規制があることから、近接する地域の商業地または住宅地の宅地に比べて個別性の強いものであり、形状は千差万別であることから、通常の宅地の評価方法と異なり、正面路線価に地積を乗ずるだけで、他の画地調整を行わないものとされています。
また、都市計画法により建築可能な建物の用途に制限が加えられていること及び大規模な工場用地を標準として価値形成されていること等を特徴としています。
　
　したがって、土地購入の段階で大規模工場用地として利用されることが相当程度予測されます。また、「大工場地区」に所在する工場用地以外の宅地や雑種地についても、5万㎡以上の大規模なものは、大規模工場用地と代替関係にあることから、大規模工場用地と同様に評価することとされています。

　以上のことから、土地を購入した段階で大規模工場用地として評価して差し支えありません。
　
　なお、一団の工場用地とは、工場、研究開発用施設等の敷地の用に供されている宅地及びこれらの宅地に隣接する駐車場、福利厚生施設等の用に供されている一団の土地をいうものとされ、一団の土地の判定は物理的一体性を有するか否かにより行われます。

相続税財産評価Q＆A29
Ｑ39
　倍率方式による評価の場合に、登記上の地積で固定資産税課税台帳に登録されていますが、実際のその土地の地積と異なるときは、どのように評価すればいいのでしょうか。

Ａ39
　相続税財産評価通達の8で、土地の評価を行う場合の土地の地積は、課税時期における実際の面積によるものとされています。ところが、固定資産税の評価は、縄伸びや縄縮み等のために実際の地積が土地登記簿上の地積と異なっても、すべて土地登記簿上の地積を基として算出することとされています。このような場合に単純にその宅地の固定資産税評価額に倍率を乗ずる方法で計算したのでは正しい評価額は得られません。
　そこで、このように実際の地積と土地登記簿上の地積が異なる宅地を倍率方式で評価する場合には、次の算式によって実際の地積に対応する固定資産税評価額を求め、これに倍率を乗じて相続税評価額を計算することになります。
　その宅地の固定資産税評価額　×　（実際の地積/土地課税台帳の地籍）

Q40
倍率方式による評価の場合に、奥行逓減や角地などの画地調整のように固有の事情を考慮して、路線価方式と同様に斟酌される余地はないのでしょうか？

A40
　倍率方式は、固定資産税評価額に倍率を乗じて計算する評価方法です。固定資産税評価額は、固定資産税評価基準により不整形地などの事情を斟酌して定められています。したがって、原則として倍率については重ねて斟酌することは認められません。

ただし、評価基準に定められた事由以外の理由により利用価値が著しく低下している宅地については評価減が認められています。
　また、固定資産税評価額そのものが適正に評価されていない場合もありえます。地目の認定が現況と異なったり、奥行きや不整形地等の減額が適正になされていなかったりすることもあります。このような場合には、市町村に固定資産税の評価の適正化を求めることになります。