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相続税財産評価Q&A　家屋④
Q78　
営業所として使用していた当社所有のマンションの部屋を、取引先に貸すことになりました。毎月の家賃収人は商取引上の買掛金と相殺することとしています。この場合には使用貸借に当たりますか、それとも貸家として評価されますか。また、取引先においては、相続税評価上「借家権」として評価の対象となりますか。

A78
第三者に賃貸しているため使用貸借には該当せず貸家として評価され、取引先においては、借家権の取引慣行のある地域に所在するのであれば借家権として評価し、それ以外の地域に所在するのであれば評価しません。

ご質問の部屋は.第三者の取引先に貸しているとのことですので使用貸借には該当しません。家賃のやりとりをする賃貸借に該当するので貸家として評価いたします。貸家の評価は、その家屋が貸家でないとした時の価額から、その家屋の価額に一定割合（借家権割合といいます。）及び賃貸割合を乗じて計算した額を控除した金額によります。借家権割合は、全国でおおむね30%とされています（詳細は財産評価基準書を参照してください。）

一方で借家人の有する権利すなわち借家権の価額は、その権利が権利金等の名称をもって取引される慣行の地域にあるものを除き、相続税又は贈与税の課税価格に算入しないこととされています(評基通94)。借家権の価額は、家屋の評価（評基通89）又は附属設備等の評価（評基通92）の定めにより評価したその借家権の目的となっている家屋の価額に国税局長の定める借家権割合及び賃借割合を乗じて計算した金額によって評価します（評基通94）。
したがって、借家権の取引される慣行の地域にある建物に該当する場合は本通達の算式で計算した評価となりますが、それ以外の地域にある建物に該当するときは、借家権の評価はしなくてもよいとされています。借家権を単独で取引する慣行のある地域は、都心部の商業地等に限定されると考えられています。