マンション・アパート等不動産の相続税評価なら相続専門の中野区の菅原会計事務所にご相談ください。

相続税財産評価　農地②
Q73
　登記上の地目が畑となっている土地を、現況は資材置き場として利用しています。農地法の転用届は出していません。将来農業委員会から農地に戻すよう命令が来れば戻さなければなりませんが、農業委員会は命令するのかしないのかよくわからない状態です。このような場合、農地として評価されるのでしょうか？
A73
　土地の地目は、必ずしも登記簿上の表示と実際の利用状況が一致しているとは限らないため、登記簿上の地目にかかわらず課税時期の現況により判定することになります。また、土地の地目の判定は、不動産登記事務取扱手続準則に準じて行うことになります。
準則では、畑とは、農耕地で用水を利用しないで耕作する土地をいいます。また、農地法によれば、農地とは耕作の目的に供される土地をいい、耕作とは土地に労資を加え肥培管理を行い作物を栽培することをいいます。

質問の場合、登記簿上の地目は農地ですが、現況は資材置き場として利用しており、現に耕作されている土地ではなく、農地として簡単に復旧できる休耕地のような状態にありません。農地法上の手続きの瑕疵は、現況の判定に特に影響を及ぼすものではなく、土地の実際の利用状況に応じて雑種地として評価されます。

Q74
　団地の住民に宅地の一部を無償で数坪の家庭菜園用地として提供しています。これは農地に該当するでしょうか？
A74
　客観的に見て正常な状態なら耕作されているはずであり、耕作しようとすればいつでも耕作できるような土地は、全体として農地と判定されます。しかし、仮に現在耕作をしている土地であっても、その土地が客観的に見て正常な状態ならば耕作されえないような土地（運動場、工場敷地、宅地の一部）を一時的に耕作していると認められる場合は、農地には該当しません。
　質問の場合、本来農地として耕作されえない宅地の一部を家庭菜園用地として利用している状況であり、提供した土地は前述の農地の判定によれば農地とはいえるものではなく、宅地と判定されます。

国税庁は、「歩道状空地」の用に供されている宅地の取り扱いを公表しました。これは、平成29年2月28日の最高裁判決を受けて従前の取り扱いを改めるもので、一定条件を満たす歩道状空地については、財産評価通達24の私道の用に供されている宅地の評価に基づいて評価することとしました。この取り扱いは、過去にさかのぼって適用されますので、申告期限から5年以内であれば更正の請求により相続税の還付を受けることができます。

財産評価基本通達24((私道の用に供されている宅地の評価))における「歩道状空地」の用に供されている宅地の取扱いについて

また、質疑応答事例に下記のものを追加しています。

歩道状空地の用に供されている宅地の評価

「参考」　

私道の用に供されている宅地の評価

相続税財産評価Q＆A32　私道の評価

相続税財産評価　農地①
Q72
　相続税の財産評価上、農地はどのように取り扱われるのでしょうか？
A72
　相続税の財産評価通達では、田及び畑を農地といい、1枚の農地（耕作の単位となっている1区画の農地をいう。）を評価単位とします。地目の判定基準となる不動産登記事務取扱手続準則では、「農地」という地目はなく、「田」「畑」として次のように定義しています。
　田・・・農耕地で用水を利用して耕作する土地
　畑・・・農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
　この場合に、土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異の存するときでも、土地全体としての状況を観察して定めるものとされています。

農地は、財産評価上宅地への転用の容易さから次の四つに分類され評価方法が定められています。
１、 純農地
　純農地とは、市街地農地に該当するものを除き次に掲げる農地をいいます。
（１） 農用地区域（農業振興地域の整備に関する法律に定める）内にある農地
（２） 市街化調整区域内にある農地のうち第1種農地又は甲種農地に該当するもの
（３） （１）及び（２）以外の農地のうち第1種農地に該当するもの。ただし、第2種または第3種農地に準ずる農地と認められるものを除く

２、 中間農地
　中間農地とは、市街地農地に該当するものを除き次に掲げる農地をいいます。
（１） 第2種農地に該当するもの
（２） 上記（１）に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地に準ずる農地と認められるもの

３、 市街地周辺農地
　市街地周辺農地とは、市街地農地に該当するものを除き次に掲げる農地をいいます。
（１） 第3種農地に該当するもの
（２） 上記（1）に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの

４、 市街地農地
　市街地農地とは、次に掲げる農地をいいます。
（１） 農地法に規定する転用許可を受けた農地
（２） 市街化区域内にある農地
（３） 転用許可を要しない農地として都道府県知事の指定を受けたもの

相続税財産評価　地上権

Q71
区分地上権に準ずる地役権には、具体的にどのようなものがありますか？また、登記されていなくとも権利が生じていれば相続税財産評価の対象となりますか？
A71
　民法では、「地下又は空間は、上下の範囲を定め工作物を所有するため、これを地上権の目的となすことを得」とし、地下鉄等のトンネルや高架線など、地下空中利用の場合の権利として区分地上権を定めています。　　

区分地上権は部分地上権、地下権、空中権ともいわれ、土地の立体的利用を効率化するために土地の上下各層が別個の主体によって利用されることを物権的に保護しています。
区分地上権に準ずる地役権とは、「特別高圧架空電線の架設、高圧のガスを通ずる導管の敷設、飛行場の設置、建築物の建築その他の目的のために地下又は空間について上下の範囲を定めて設定された地役権で、建造物の設置を制限するもの」をいい、区分地上権と同様の法的効果を有するものと解せられます。

　相続税の財産評価通達においては、区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地（地役権の設定された土地）である宅地の自用地としての価額に、設定内容に応じた土地利用制限率を機とした割合を乗じた金額によって評価します。また、実務上簡便法も認められています。

　区分地上権に準ずる地役権は、建造物の設置等の制限をする物件であり、登記することにより第三者に対抗することができます。実務上まったく建築ができない場合等に地役権の登記をすることが多いようです。
　区分地上権に準ずる地役権が登記されていない場合の地役権の評価については、電気事業者と土地所有者間の送電線の設置目的のための債権契約の場合、賃借権として取り扱われ、高圧線下の土地は評価減されること、また、民法は不動産の登記には公信力を認めていないことなどから、登記の有無にかかわらず、実際に区分地上権に準ずる地役権が存在していれば　相続財産となり、承役地については評価減が認められることになります。
　

相続税財産評価　借地権③
Q70
　被相続人が所有する自宅家屋の敷地については、相続人である子が所有していますが、親子間なので地代のやり取りはなく、敷地の固定資産税を被相続人が負担する程度でいわゆる使用貸借によるものです。このような場合にも借地権を相続財産として計上しなければなりませんか？
A70
　いわゆる使用貸借の場合、使用に伴う権利（使用借権）は、借地法借家法で保護されないため税務上はゼロとして評価され、敷地は自用地として評価されます。ところが、質問の用に子の土地の上に親が建物を建てている場合は、下記のようなケースが想定され要注意です。
　
　元々被相続人は他人の土地を借地して建物を建てていたところ、借地人から要請があり底地を買いとる場合は多く見受けられます。この底地の買取りの際に借地人自身ではなく子が買い取る場合があります。借地人が高齢だったり、買取り時の経済状況だったりといった理由から珍しくはありません。

そしてここから税務上の注意が必要です。購入後は親子間なので使用貸借により地代のやり取りをしないことが多くあります。ところが使用貸借にすると借地権はゼロで底地は自用地の評価となり、もともと借地人が有していた借地権が底地購入者である子に贈与したことになってしまいます。そこで、贈与税が課されないように税務上は借地人と底地所有者と連名で「借地権者の地位に変更がない旨の届出」を提出することとなります。これにより、借地権はかわらず借地人が所有するものとし、底地は借地権を控除したいわゆる貸宅地として評価することにされます。

　このような場合には、税務上底地購入時に贈与税こそ課されませんが、借地権は親が変わらず所有するものとされ、親の相続開始時に建物および借地権が相続財産として相続税の課税対象となります。実務上借地権の計上漏れがないよう、土地の購入時期より建物の建築時期が古い場合には、相続人からその経緯を聞き出すことが必要です。