マンション・アパート等不動産の相続税評価なら相続専門の中野区の菅原会計事務所にご相談ください。

相続税財産評価Q＆A37　都市計画道路予定地
Ｑ49
　私が所有する土地には、将来都市計画道路の開通が予定されています。しかし、計画が決まっているだけで一向に事業が始まる様子はありません。このように計画だけの道路予定地でも評価額は減額されるのでしょうか？　
Ａ49
　相続税財産評価通達において減額の対象となる「都市計画道路予定地」とは、将来道路用地として買収されることが都市計画法で決定された土地のことです。都市計画道路予定地では道路開通の際に障害となるような中高層の建物等の建築は制限されています。

　建築規制は都市計画法に定められており、原則として下記に掲げる容易に移転、除去できるものに制限されています。
　（許可基準）
　・階数2以下で、かつ、地階を有しないこと
　・主要構造物が木造、鉄骨造り、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること
　＊東京23区内では「階数が3以下で10ｍ以下、かつ地階を有しない」横浜市では「階数が3以下で12m以下、かつ地階を有しない」こととされています。

計画決定の段階では、計画線が決まっているだけで簡易な建物の建築は許可されます。しかし、事業認可の段階では用地買収などが始まり建築の許可が下りないケースが多くなります。

以上のように都市計画道路予定地は計画決定の段階で建築制限を受けるため、相続税の土地の評価では減額されることになります。

都市計画道路予定地かどうかは、現地調査ではわからないことが多く、役所で調査して初めて判明します。相続税評価を行う際には必ず役所で都市計画道路にかかっているかどうか確認すべきです。そして予定地であれば「計画」の段階か「事業認可」の段階かを確認します。

広大地に該当するかどうか判定する場合、容積率が300％以上だとマンション適地として適用できないと判断してしまいますが、都市計画道路予定地であれば2階建（3階建）までしか建てられずマンション適地ではないと判断されることになります。広大地の規定は、減額幅が大きいので注意したいところです。

相続税財産評価Q＆A36　セットバック
Ｑ48
　セットバックが必要な宅地については減額が受けられるそうですが、そもそもセットバックとはどのようなものでしょうか？また、減額をうける場合の注意点について説明してください。　
Ａ48
　接道義務を満たすための建築基準法上の道路は、交通、防災、日照等の役割を満たすため原則として幅員4m以上でなければなりません。セットバックとは、建築基準法第42条第2項に規定されている幅員4m未満の道路（通称2項道路といいます。）に接している土地で、将来建物の建て替えの際に道路中心線から2mの位置まで後退し道路の一部として提供することを「セットバック」といいます。相続税財産評価通達では、このセットバック部分について通常の評価額の70%相当を控除します。将来建て替えの際に道路として提供しなければなりませんが、それまでは自分の土地として使用できるため30%相当の評価額となります。

　建築基準法上の2項道路に該当するかどうかは区（市）役所で調査しないとわかりません。役所の建築課等で建築基準法上のどの道路の扱いになっているか確認する必要があります。ちなみに中野区には道路台帳がありません。区役所では、2項道路かどうかの確認はできますが、セットバック部分の面積は現地で実測しなければなりません。

　セットバック部分の面積は、通常は道路の中心線から2mまで後退する部分が該当します。ところが、道路の反対側が河川や水路、学校などの公共機関である場合は、こちらが一方的に後退しなければならず「向かい側の道路境界線から4mの後退」となります。また、道路の反対側がセットバック済みの場合もありますので注意が必要です。この場合も向かい側の道路境界線から4mの後退となります。セットバック済みかどうかは、公図や現地でわかる場合もありますが、役所で確認すべきです。やはり道路台帳のない中野区では、向かい側の建築計画概要書等で確認しなければならず大変です。

相続税財産評価Q＆A35　造成中の宅地
Ｑ46
　田を埋め立てて宅地を造成中に相続が発生しました。造成費の一部に未払いがありますがどうなりますか？また、造成費支払いのための借入金の利子も造成費に含めて構いませんか？　
Ａ46
　造成中の宅地の価額は、その土地の造成工事着手前の地目により評価した価額に、造成にかかる費用現価の80％相当額を加算して評価することとされています。

　費用原価とは、課税時期までに投下された費用を、課税時期の現在価値に引き直した金額とされており、投下されてしまえば未払いのものも含みます。同時に未払金は債務控除の対象となります。また逆に未投下部分に対して支払ったものは造成費から除きますが、前渡金として相続財産を構成します。

　造成費とは例えば、埋め立て費、土盛り費、土止め費、地ならし費等をいい、課税時期まで引き直した金額によります。したがって、借入利息は含まれません。

　また、実務上投下した造成費が不明等の場合には、毎年、各国税局で公表している財産評価基準書の「宅地造成費」に、投下割合等を乗じて算出するなどしても差し支えないものと考えます。

Q47
　宅地造成事業の施行後、道路、公園、緑地等の公共施設用地が造成事業者名義で残っている場合がありますが、このような土地も評価しなければなりませんか？

A47
　開発許可を受けた開発行為により設置された公共施設用に供する土地は、本来公共施設の管理者に帰属するものであることから、課税時期において造成事業者の名義になっている場合は、評価しないこととされています。開発許可を要しない一団の宅地造成事業が施行された場合についても、これに準じて取り扱うこととされています。

　また、分譲を完了した後、ごみ置き場や急傾斜地などがそのまま造成事業社名義で残った場合もその部分だけでは独立して処分できる可能性のない土地については、評価しなくても差し支えないものとして取り扱われます。

相続税財産評価Q＆A34　土地区画整理事業施行地区内の土地の評価
Ｑ45
　相続により土地区画整理事業施行地区内の宅地を取得しましたが、その土地の評価はどうするのでしょうか？なお、相続開始の日の半年前に仮換地の指定がありました。　
Ａ45
　土地区画整理事業は、都市計画区域内において多くの地権者を対象として広い範囲で行われます。そのため、事業の決定から完了まで相当の年数を要することが多くあります。そこで、相続税の評価では、相続開始の時期が土地区画整理事業のどの段階に該当するかによって、評価対象や金額が異なってきます。
１、 事業開始から仮換地の指定日まで・・・従前地の土地の価額（路線価または倍率＊個別評価によることが多い）
２、 仮換地の日後に使用収益開始日が定められている場合は使用収益開始日まで・・・従前地の土地の価額
３、 仮換地の指定日（使用収益開始日）以後・・・仮換地の土地の価額（路線価または倍率）ただし、造成工事が施工中で、課税時期から工事完了までの期間が1年超と見込まれる場合は、100分の95に相当する金額による。また、課税時期が換地処分公告前で換地処分により清算金の交付・徴収が確実と見込まれるものがある場合には、仮換地の評価額に清算金（交付金）を加算し、または清算金（徴収金）を控除します。

＊仮換地・・・区画整理事業により不整形な土地を整った形の土地に変えていきます。このときもともとの土地を、仮に交換先の土地へと決めていきます。このきれいに整地された交換予定の土地を仮換地といいます。
＊従前地・・・換地での交換前の不整形な土地を従前地といいます。
＊使用収益開始日・・・換地後の土地は従前地と離れた場所に指定されることもあります。このような場合、換地前後の土地の使用期間がわかりません。そこで使用収益開始日を指定しその日から換地後の土地を使用することができます。

　土地区画整理事業施工中で仮換地または使用収益日前の従前地は、建築制限がありその使用に大きな制約を受けます。また、路線価が個別評価によることが多く、この価額が時価より高い場合があります。これらの場合には、不動産鑑定による申告も検討に値します。

相続税財産評価Q＆A33  容積率の異なる二以上の地域にわたる宅地 

Ｑ44
　容積率の異なる二以上の地域にわたる宅地については評価の特例がありますが、容積率が価額に影響を及ぼす影響度が、普通住宅地区については0.1と非常に低い割合に定められています。一体どのような理由によるのでしょうか？また、ビル街区について影響度が定められていないのはどうしてでしょうか？

Ａ44
　建築基準法で定める容積率は、道路付けや用途区域などと同様に土地の価額に影響を及ぼします。相続税における土地の評価は路線価を基としていますが、土地の用途や容積率は一定の区域ごとに指定されているため通常は路線価に反映されています。ところが、道路に面している場合でも、その道路から一定の距離までは大きい容積率で、それ以上距離のある地域は小さい容積率が定められていることがあります。両方にまたがる宅地はそうでない宅地と比較して容積率が異なるため土地の価額に差がつきますが、通常の路線価による評価では反映することができません。そのため、財産評価通達において「容積率が価額及ぼす影響度」により調整が図られています。

　容積率の格差が土地の価額に影響を及ぼすのは、商業地域において大きく住宅地区においては必ずしも容積率を充当しなくても効用が確保できるという状況にあると考えられています。住宅地の場合画地規模が小さく適用例も限られ、影響を考慮する必要性が薄いとされ普通住宅地域においては影響度「0.1」と定められています。

　しかしながら私見ではありますが、住宅地区といえども都心部においては容積率が地積に匹敵するほど重要視され価額に影響を及ぼしています。現在の通達の定めは大雑把すぎるのです。大都市の中心部については「容積率が価額及ぼす影響度」を引き上げるべきと考えます。

　ビル街区については、容積率が街区ごとに定められているため同一路線価で容積率が二以上となることは事実上ありません。そのため、影響度の規定は設けられていません。