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相続税財産評価Q＆A33  容積率の異なる二以上の地域にわたる宅地 

Ｑ44
　容積率の異なる二以上の地域にわたる宅地については評価の特例がありますが、容積率が価額に影響を及ぼす影響度が、普通住宅地区については0.1と非常に低い割合に定められています。一体どのような理由によるのでしょうか？また、ビル街区について影響度が定められていないのはどうしてでしょうか？

Ａ44
　建築基準法で定める容積率は、道路付けや用途区域などと同様に土地の価額に影響を及ぼします。相続税における土地の評価は路線価を基としていますが、土地の用途や容積率は一定の区域ごとに指定されているため通常は路線価に反映されています。ところが、道路に面している場合でも、その道路から一定の距離までは大きい容積率で、それ以上距離のある地域は小さい容積率が定められていることがあります。両方にまたがる宅地はそうでない宅地と比較して容積率が異なるため土地の価額に差がつきますが、通常の路線価による評価では反映することができません。そのため、財産評価通達において「容積率が価額及ぼす影響度」により調整が図られています。

　容積率の格差が土地の価額に影響を及ぼすのは、商業地域において大きく住宅地区においては必ずしも容積率を充当しなくても効用が確保できるという状況にあると考えられています。住宅地の場合画地規模が小さく適用例も限られ、影響を考慮する必要性が薄いとされ普通住宅地域においては影響度「0.1」と定められています。

　しかしながら私見ではありますが、住宅地区といえども都心部においては容積率が地積に匹敵するほど重要視され価額に影響を及ぼしています。現在の通達の定めは大雑把すぎるのです。大都市の中心部については「容積率が価額及ぼす影響度」を引き上げるべきと考えます。

　ビル街区については、容積率が街区ごとに定められているため同一路線価で容積率が二以上となることは事実上ありません。そのため、影響度の規定は設けられていません。