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相続税財産評価Q＆A34　土地区画整理事業施行地区内の土地の評価
Ｑ45
　相続により土地区画整理事業施行地区内の宅地を取得しましたが、その土地の評価はどうするのでしょうか？なお、相続開始の日の半年前に仮換地の指定がありました。　
Ａ45
　土地区画整理事業は、都市計画区域内において多くの地権者を対象として広い範囲で行われます。そのため、事業の決定から完了まで相当の年数を要することが多くあります。そこで、相続税の評価では、相続開始の時期が土地区画整理事業のどの段階に該当するかによって、評価対象や金額が異なってきます。
１、 事業開始から仮換地の指定日まで・・・従前地の土地の価額（路線価または倍率＊個別評価によることが多い）
２、 仮換地の日後に使用収益開始日が定められている場合は使用収益開始日まで・・・従前地の土地の価額
３、 仮換地の指定日（使用収益開始日）以後・・・仮換地の土地の価額（路線価または倍率）ただし、造成工事が施工中で、課税時期から工事完了までの期間が1年超と見込まれる場合は、100分の95に相当する金額による。また、課税時期が換地処分公告前で換地処分により清算金の交付・徴収が確実と見込まれるものがある場合には、仮換地の評価額に清算金（交付金）を加算し、または清算金（徴収金）を控除します。

＊仮換地・・・区画整理事業により不整形な土地を整った形の土地に変えていきます。このときもともとの土地を、仮に交換先の土地へと決めていきます。このきれいに整地された交換予定の土地を仮換地といいます。
＊従前地・・・換地での交換前の不整形な土地を従前地といいます。
＊使用収益開始日・・・換地後の土地は従前地と離れた場所に指定されることもあります。このような場合、換地前後の土地の使用期間がわかりません。そこで使用収益開始日を指定しその日から換地後の土地を使用することができます。

　土地区画整理事業施工中で仮換地または使用収益日前の従前地は、建築制限がありその使用に大きな制約を受けます。また、路線価が個別評価によることが多く、この価額が時価より高い場合があります。これらの場合には、不動産鑑定による申告も検討に値します。