マンション・アパート等不動産の相続税評価なら相続専門の中野区の菅原会計事務所にご相談ください。

相続税財産評価Q＆A35　造成中の宅地
Ｑ46
　田を埋め立てて宅地を造成中に相続が発生しました。造成費の一部に未払いがありますがどうなりますか？また、造成費支払いのための借入金の利子も造成費に含めて構いませんか？　
Ａ46
　造成中の宅地の価額は、その土地の造成工事着手前の地目により評価した価額に、造成にかかる費用現価の80％相当額を加算して評価することとされています。

　費用原価とは、課税時期までに投下された費用を、課税時期の現在価値に引き直した金額とされており、投下されてしまえば未払いのものも含みます。同時に未払金は債務控除の対象となります。また逆に未投下部分に対して支払ったものは造成費から除きますが、前渡金として相続財産を構成します。

　造成費とは例えば、埋め立て費、土盛り費、土止め費、地ならし費等をいい、課税時期まで引き直した金額によります。したがって、借入利息は含まれません。

　また、実務上投下した造成費が不明等の場合には、毎年、各国税局で公表している財産評価基準書の「宅地造成費」に、投下割合等を乗じて算出するなどしても差し支えないものと考えます。

Q47
　宅地造成事業の施行後、道路、公園、緑地等の公共施設用地が造成事業者名義で残っている場合がありますが、このような土地も評価しなければなりませんか？

A47
　開発許可を受けた開発行為により設置された公共施設用に供する土地は、本来公共施設の管理者に帰属するものであることから、課税時期において造成事業者の名義になっている場合は、評価しないこととされています。開発許可を要しない一団の宅地造成事業が施行された場合についても、これに準じて取り扱うこととされています。

　また、分譲を完了した後、ごみ置き場や急傾斜地などがそのまま造成事業社名義で残った場合もその部分だけでは独立して処分できる可能性のない土地については、評価しなくても差し支えないものとして取り扱われます。

相続税財産評価Q＆A34　土地区画整理事業施行地区内の土地の評価
Ｑ45
　相続により土地区画整理事業施行地区内の宅地を取得しましたが、その土地の評価はどうするのでしょうか？なお、相続開始の日の半年前に仮換地の指定がありました。　
Ａ45
　土地区画整理事業は、都市計画区域内において多くの地権者を対象として広い範囲で行われます。そのため、事業の決定から完了まで相当の年数を要することが多くあります。そこで、相続税の評価では、相続開始の時期が土地区画整理事業のどの段階に該当するかによって、評価対象や金額が異なってきます。
１、 事業開始から仮換地の指定日まで・・・従前地の土地の価額（路線価または倍率＊個別評価によることが多い）
２、 仮換地の日後に使用収益開始日が定められている場合は使用収益開始日まで・・・従前地の土地の価額
３、 仮換地の指定日（使用収益開始日）以後・・・仮換地の土地の価額（路線価または倍率）ただし、造成工事が施工中で、課税時期から工事完了までの期間が1年超と見込まれる場合は、100分の95に相当する金額による。また、課税時期が換地処分公告前で換地処分により清算金の交付・徴収が確実と見込まれるものがある場合には、仮換地の評価額に清算金（交付金）を加算し、または清算金（徴収金）を控除します。

＊仮換地・・・区画整理事業により不整形な土地を整った形の土地に変えていきます。このときもともとの土地を、仮に交換先の土地へと決めていきます。このきれいに整地された交換予定の土地を仮換地といいます。
＊従前地・・・換地での交換前の不整形な土地を従前地といいます。
＊使用収益開始日・・・換地後の土地は従前地と離れた場所に指定されることもあります。このような場合、換地前後の土地の使用期間がわかりません。そこで使用収益開始日を指定しその日から換地後の土地を使用することができます。

　土地区画整理事業施工中で仮換地または使用収益日前の従前地は、建築制限がありその使用に大きな制約を受けます。また、路線価が個別評価によることが多く、この価額が時価より高い場合があります。これらの場合には、不動産鑑定による申告も検討に値します。

相続税財産評価Q＆A33  容積率の異なる二以上の地域にわたる宅地 

Ｑ44
　容積率の異なる二以上の地域にわたる宅地については評価の特例がありますが、容積率が価額に影響を及ぼす影響度が、普通住宅地区については0.1と非常に低い割合に定められています。一体どのような理由によるのでしょうか？また、ビル街区について影響度が定められていないのはどうしてでしょうか？

Ａ44
　建築基準法で定める容積率は、道路付けや用途区域などと同様に土地の価額に影響を及ぼします。相続税における土地の評価は路線価を基としていますが、土地の用途や容積率は一定の区域ごとに指定されているため通常は路線価に反映されています。ところが、道路に面している場合でも、その道路から一定の距離までは大きい容積率で、それ以上距離のある地域は小さい容積率が定められていることがあります。両方にまたがる宅地はそうでない宅地と比較して容積率が異なるため土地の価額に差がつきますが、通常の路線価による評価では反映することができません。そのため、財産評価通達において「容積率が価額及ぼす影響度」により調整が図られています。

　容積率の格差が土地の価額に影響を及ぼすのは、商業地域において大きく住宅地区においては必ずしも容積率を充当しなくても効用が確保できるという状況にあると考えられています。住宅地の場合画地規模が小さく適用例も限られ、影響を考慮する必要性が薄いとされ普通住宅地域においては影響度「0.1」と定められています。

　しかしながら私見ではありますが、住宅地区といえども都心部においては容積率が地積に匹敵するほど重要視され価額に影響を及ぼしています。現在の通達の定めは大雑把すぎるのです。大都市の中心部については「容積率が価額及ぼす影響度」を引き上げるべきと考えます。

　ビル街区については、容積率が街区ごとに定められているため同一路線価で容積率が二以上となることは事実上ありません。そのため、影響度の規定は設けられていません。

相続税財産評価Q＆A32　私道の評価

Q43
　私道については、不特定多数の者の通行の用に供されているときは、評価しないこととされています。この「不特定多数の者」について、逐条解説では、行き止まりか、通り抜けかで判断するように書いてありますが、それだけで判断するのですか？行き止まりまでかなり長い距離がある場合でも7割の減額しかできないのでしょうか？

Ａ43
　相続税の評価では、私道には、公共の用に供するもの、つまり、不特定多数の者の通行の用に供するいわゆる通り抜け道路とそうでないもの、つまり袋小路のようにもっぱら特定の者の通行の用に供するいわゆる行き止まりとがあるとされています。「特定の者」にはその私道の所有者自身は含まれないと考えられますので、所有者のみが使用する私道は、宅地として評価し私道の減価は行いません。

　通り抜けの場合には、特に特定のものに通行を制限してない限り、不特定多数が通行する道路とされます。行き止まりの場合にも、その先に店舗、公園、公民館バス停留所などの公共施設に面している場合などは通り抜けに準じて評価しません。またUの字型の私道など両端が公道に面している場合も同様です。他に、セットバックによって道路を提供し、かつ、現に不特定多数の者の通行の用に供されている場合や、分譲済みの宅地に囲まれた私道など、その所有者が私道のみを有し、地代もとれず、近隣に売却することも困難な場合には評価しなくて差し支えないこととされています。

　袋小路のようにもっぱら特定の者の通行の用に供されている私道は、その宅地が私道でないものとして路線価方式または倍率方式で評価した価額の30%で評価します。また、貸宅地内にある私道は、貸宅地として評価した価額に、私道として30%を乗じて評価することになります。

なお、行き止まりまでかなり長い距離があっても評価上は斟酌されることとなりますが、それをもってして不特定多数の通行の用に供されていることにはなりません。

相続税財産評価Q＆A31

Ｑ42
　余剰容積率の移転がある場合、移転の対価を一時金で収受せずに地代に反映させて収受している場合、宅地の相続税評価はどのように勘案されるのでしょうか？

Ａ42
　余剰容積率を隣接地に移転した土地は、一定の工作物の建築ができないことになります。一方で余剰容積率の移転を受けた土地は、通常の容積率を超える建物を建築することができます。したがって、移転した土地は、通常の宅地としての評価額から一定の価額を減額し、移転を受けた土地は通常の宅地としての評価額にその価額を増額することとなります。　

その評価は、隣地で行われる限定的取引であること、移転の方法も区分地上権の設定、地役権もしくは賃借権の設定によるもの又は余剰容積率利用権の売買によるものなど一様でないこと等から、借地権のように独立の権利として評価することはなじみません。

　そこで、個々の事案ごとに設定されている権利の内容、建築物の内容等を勘案して評価することとされ、移転の対価を一時金で授受を行っている場合には、評価通達23により評価することができます。
　余剰容積率を移転した宅地の場合・・・次の算式によります。
　　　A×（1－B÷C）
　　A・・・余剰容積率を移転している宅地の通常の評価額
　　B・・・区分地上権の設定により収受した対価の額
　　C・・・区分地上権の設定等の直前における余剰容積率を移転している宅地の通常の取引価額

また、地代で収受している場合でも、区分地上権の設定により余剰容積率を移転している場合には、評価通達25（4）「区分地上権の目的となっている宅地」により評価します。
　区分地上権の割合は、原則として立体利用阻害率により、これを求めるには建築できない階層の階層別利用率（公共用地の取得に伴う損失補償基準細則における階層別利用率表による）を用いて次の算式により計算することとなります。

　自用地価額－自用地価額×地上権割合