マンション・アパート等不動産の相続税評価なら相続専門の中野区の菅原会計事務所にご相談ください。

相続税財産評価Q&A40　広大地③
Q52
　広大地の要件である「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」とは、どのような状況をいうのでしょうか？

A52
　相続税財産評価通達において、「公共公益的施設用地」とは、都市計画法第4条第14項に規定する道路、公園等の公共施設の用に供される土地及び教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地をいいます。広大地の評価は、戸建分譲用地として開発した場合に相当規模の「公共公益的施設用地」の負担が生じる土地を前提としていることから、開発区域内に開設される道路の開設の必要性により判定することとなります。

　評価対象地に道路の開設が必要かどうかは、その形状や周辺地域の状況から判断しますが、非常に難しい場合も多くあります。一般的な評価対象地の形状による道路負担が生じやすい例を挙げてみます。

１、 角地他の二方以上の路線に面していない
　　道路に面している距離が長ければ道路負担をせずに長方形の土地を組み合わせた区画割が可能となります。したがって、二方、三方、四方が路地の土地は俗に田切りと呼ばれるような区画割ができやすく道路負担は生じにくいといえます。
また、一方路地でも間口が著しく広くそれに比して奥行が狭い場合には、長方形を横に並べた羊羹切りと呼ばれる区画割が可能となりやはり道路負担は生じにくくなります。
２、 間口より奥行の方が長い、間口が極端に狭い
1とは逆に道路に面している距離が短ければ、道路負担は生じやすくなります。間口が狭く奥行が長大な形状はもちろんですが、土地の形状は四角形でも建築基準法上の道路に面している部分が狭い場合には道路負担が生じやすいといえます。
３、 奥行が25m以上ある
東京23区内では標準的な宅地が100㎡未満の地域もあります。その場合には奥行が25ｍ以上あれば道路負担が生じる可能性が高くなります。
４、 区画割りを想定した場合に6区画以上ある
　一方路地で標準的な宅地の面積で区画割をした場合に6区画以上となる場合は道路負担が生じる可能性は高いといえます。
＊いずれも付近に旗竿状の土地を組み合わせた開発がない
　例外的にその地域に旗竿状の土地を組み合わせた開発が多くみられる場合には、上記1から４の場合でも道路負担が生じない可能性が増えるので注意が必要です。

相続税財産評価Q&A39　広大地②
Q51
　広大地評価の対象とならない「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの（その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいう。）」とは、どのような土地をいうのでしょうか？

A51
　標準的な宅地の地積に比して著しく広大な地積に該当しても、その土地を一体で利用することが市場の需給関係等を勘案して合理的であると認められる場合には、地積過大による減価を行う必要がないと考えられ、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等については、広大地の適用対象から除かれています。中高層の集合住宅との範囲については、地上階数3階以上のもので分譲マンションの他賃貸マンションも含むものとされています。

このマンション適地等として使用するのが最有効使用と求められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とします。

容積率が300％以上の地域内にあり、かつ、開発許可面積基準以上の土地は、戸建住宅の敷地用地として利用するよりもマンション等の敷地として利用するほうが最有効利用と判定される場合が多いことから、原則として、広大地に該当しないこととされています。
なお、容積率は、建築基準法の規定により用途地域別に指定された指定容積率の他に、前面道路の幅員により計算される基準容積率があります。指定容積率が300％以上であっても前面道路の幅員により基準容積率が300％に満たない場合もあるので注意が必要です。

戸建て住宅とマンション等が混在する地域（主に容積率が200％の地域）は、最有効使用の判定が困難な場合もあります。そこで、このような場合には、周囲の状況や専門家の意見から判断して、あきらかにマンション等の敷地に適していると認められる土地を除き、広大地に該当するとされています。しかし、その判断も最寄駅からの距離、道路の幅員、予定される建築床面積その他周辺地域の使用状況等総合的に勘案することとなりやはり困難を伴います。

Q&A38　広大地①

Q50
　相続税の財産評価において広大地に該当する場合は相当な減額ができるそうですが、広大地とはどの程度の広さの土地が該当するのか教えてください。

A50
　広大地の定義によれば、「その地域における標準的な宅地に比し著しく地積が広大な宅地」であるとされています。具体的には普通住宅地区等に所在する土地で、各自治体が定める開発許可を有する面積基準以上のものとされ原則として次に掲げる面積以上の宅地は要件を満たすものとされます。
① 市街化区域、非線引き都市計画区域（②に該当するものを除く。）
　　　　三大都市圏の市街化区域・・・500㎡
　　　　それ以外の地域の市街化区域・・・1,000㎡
　　　　非線引き都市計画区域・・・3,000㎡
② 非線引き都市計画区域のうち用途地域が定められている地域
　　　　・・・市街化区域に準じた面積

ただし、近隣の地域の状況から、地域の標準的な規模が上記面積以上である場合については、その地域の標準的な土地の面積を超える面積とされます。例えば、東京の成城学園や田園調布においては、500㎡の宅地であっても著しく広大とはいえない場合があります。
逆に、ミニ開発分譲が多い地域に存する土地については、開発許可を要する面積基準に満たない場合であっても広大地に該当する場合があります。東京23区内では宅地開発指導要綱において、300㎡や400㎡以上を適用対象とする区があり注意が必要です。

③ 市街化調整区域内の土地
　　市街化調整区域内においては原則として建物が建てられません。したがって開発行為ができないので広大地評価の対象とはなりません。しかし、例外があり「条例指定区域」にある土地は都市計画法の定めにより開発行為を許可することができることとされています。条例指定区域にある場合には、広大地評価の対象となりますので注意が必要です。

④ 広大な市街地農地等について
広大な市街地農地等を戸建住宅分譲用地として開発する場合には、宅地と同様に潰れ地が生じるので、市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林および市街地原野についても広大地の定義に該当すれば、広大地評価の適用があります。