マンション・アパート等不動産の相続税評価なら相続専門の中野区の菅原会計事務所にご相談ください。

相続税財産評価Q&A40　広大地③
Q52
　広大地の要件である「開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの」とは、どのような状況をいうのでしょうか？

A52
　相続税財産評価通達において、「公共公益的施設用地」とは、都市計画法第4条第14項に規定する道路、公園等の公共施設の用に供される土地及び教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地をいいます。広大地の評価は、戸建分譲用地として開発した場合に相当規模の「公共公益的施設用地」の負担が生じる土地を前提としていることから、開発区域内に開設される道路の開設の必要性により判定することとなります。

　評価対象地に道路の開設が必要かどうかは、その形状や周辺地域の状況から判断しますが、非常に難しい場合も多くあります。一般的な評価対象地の形状による道路負担が生じやすい例を挙げてみます。

１、 角地他の二方以上の路線に面していない
　　道路に面している距離が長ければ道路負担をせずに長方形の土地を組み合わせた区画割が可能となります。したがって、二方、三方、四方が路地の土地は俗に田切りと呼ばれるような区画割ができやすく道路負担は生じにくいといえます。
また、一方路地でも間口が著しく広くそれに比して奥行が狭い場合には、長方形を横に並べた羊羹切りと呼ばれる区画割が可能となりやはり道路負担は生じにくくなります。
２、 間口より奥行の方が長い、間口が極端に狭い
1とは逆に道路に面している距離が短ければ、道路負担は生じやすくなります。間口が狭く奥行が長大な形状はもちろんですが、土地の形状は四角形でも建築基準法上の道路に面している部分が狭い場合には道路負担が生じやすいといえます。
３、 奥行が25m以上ある
東京23区内では標準的な宅地が100㎡未満の地域もあります。その場合には奥行が25ｍ以上あれば道路負担が生じる可能性が高くなります。
４、 区画割りを想定した場合に6区画以上ある
　一方路地で標準的な宅地の面積で区画割をした場合に6区画以上となる場合は道路負担が生じる可能性は高いといえます。
＊いずれも付近に旗竿状の土地を組み合わせた開発がない
　例外的にその地域に旗竿状の土地を組み合わせた開発が多くみられる場合には、上記1から４の場合でも道路負担が生じない可能性が増えるので注意が必要です。

相続税財産評価Q&A39　広大地②
Q51
　広大地評価の対象とならない「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの（その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいう。）」とは、どのような土地をいうのでしょうか？

A51
　標準的な宅地の地積に比して著しく広大な地積に該当しても、その土地を一体で利用することが市場の需給関係等を勘案して合理的であると認められる場合には、地積過大による減価を行う必要がないと考えられ、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等については、広大地の適用対象から除かれています。中高層の集合住宅との範囲については、地上階数3階以上のもので分譲マンションの他賃貸マンションも含むものとされています。

このマンション適地等として使用するのが最有効使用と求められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とします。

容積率が300％以上の地域内にあり、かつ、開発許可面積基準以上の土地は、戸建住宅の敷地用地として利用するよりもマンション等の敷地として利用するほうが最有効利用と判定される場合が多いことから、原則として、広大地に該当しないこととされています。
なお、容積率は、建築基準法の規定により用途地域別に指定された指定容積率の他に、前面道路の幅員により計算される基準容積率があります。指定容積率が300％以上であっても前面道路の幅員により基準容積率が300％に満たない場合もあるので注意が必要です。

戸建て住宅とマンション等が混在する地域（主に容積率が200％の地域）は、最有効使用の判定が困難な場合もあります。そこで、このような場合には、周囲の状況や専門家の意見から判断して、あきらかにマンション等の敷地に適していると認められる土地を除き、広大地に該当するとされています。しかし、その判断も最寄駅からの距離、道路の幅員、予定される建築床面積その他周辺地域の使用状況等総合的に勘案することとなりやはり困難を伴います。

Q&A38　広大地①

Q50
　相続税の財産評価において広大地に該当する場合は相当な減額ができるそうですが、広大地とはどの程度の広さの土地が該当するのか教えてください。

A50
　広大地の定義によれば、「その地域における標準的な宅地に比し著しく地積が広大な宅地」であるとされています。具体的には普通住宅地区等に所在する土地で、各自治体が定める開発許可を有する面積基準以上のものとされ原則として次に掲げる面積以上の宅地は要件を満たすものとされます。
① 市街化区域、非線引き都市計画区域（②に該当するものを除く。）
　　　　三大都市圏の市街化区域・・・500㎡
　　　　それ以外の地域の市街化区域・・・1,000㎡
　　　　非線引き都市計画区域・・・3,000㎡
② 非線引き都市計画区域のうち用途地域が定められている地域
　　　　・・・市街化区域に準じた面積

ただし、近隣の地域の状況から、地域の標準的な規模が上記面積以上である場合については、その地域の標準的な土地の面積を超える面積とされます。例えば、東京の成城学園や田園調布においては、500㎡の宅地であっても著しく広大とはいえない場合があります。
逆に、ミニ開発分譲が多い地域に存する土地については、開発許可を要する面積基準に満たない場合であっても広大地に該当する場合があります。東京23区内では宅地開発指導要綱において、300㎡や400㎡以上を適用対象とする区があり注意が必要です。

③ 市街化調整区域内の土地
　　市街化調整区域内においては原則として建物が建てられません。したがって開発行為ができないので広大地評価の対象とはなりません。しかし、例外があり「条例指定区域」にある土地は都市計画法の定めにより開発行為を許可することができることとされています。条例指定区域にある場合には、広大地評価の対象となりますので注意が必要です。

④ 広大な市街地農地等について
広大な市街地農地等を戸建住宅分譲用地として開発する場合には、宅地と同様に潰れ地が生じるので、市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林および市街地原野についても広大地の定義に該当すれば、広大地評価の適用があります。

相続税財産評価Q＆A37　都市計画道路予定地
Ｑ49
　私が所有する土地には、将来都市計画道路の開通が予定されています。しかし、計画が決まっているだけで一向に事業が始まる様子はありません。このように計画だけの道路予定地でも評価額は減額されるのでしょうか？　
Ａ49
　相続税財産評価通達において減額の対象となる「都市計画道路予定地」とは、将来道路用地として買収されることが都市計画法で決定された土地のことです。都市計画道路予定地では道路開通の際に障害となるような中高層の建物等の建築は制限されています。

　建築規制は都市計画法に定められており、原則として下記に掲げる容易に移転、除去できるものに制限されています。
　（許可基準）
　・階数2以下で、かつ、地階を有しないこと
　・主要構造物が木造、鉄骨造り、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること
　＊東京23区内では「階数が3以下で10ｍ以下、かつ地階を有しない」横浜市では「階数が3以下で12m以下、かつ地階を有しない」こととされています。

計画決定の段階では、計画線が決まっているだけで簡易な建物の建築は許可されます。しかし、事業認可の段階では用地買収などが始まり建築の許可が下りないケースが多くなります。

以上のように都市計画道路予定地は計画決定の段階で建築制限を受けるため、相続税の土地の評価では減額されることになります。

都市計画道路予定地かどうかは、現地調査ではわからないことが多く、役所で調査して初めて判明します。相続税評価を行う際には必ず役所で都市計画道路にかかっているかどうか確認すべきです。そして予定地であれば「計画」の段階か「事業認可」の段階かを確認します。

広大地に該当するかどうか判定する場合、容積率が300％以上だとマンション適地として適用できないと判断してしまいますが、都市計画道路予定地であれば2階建（3階建）までしか建てられずマンション適地ではないと判断されることになります。広大地の規定は、減額幅が大きいので注意したいところです。

相続税財産評価Q＆A36　セットバック
Ｑ48
　セットバックが必要な宅地については減額が受けられるそうですが、そもそもセットバックとはどのようなものでしょうか？また、減額をうける場合の注意点について説明してください。　
Ａ48
　接道義務を満たすための建築基準法上の道路は、交通、防災、日照等の役割を満たすため原則として幅員4m以上でなければなりません。セットバックとは、建築基準法第42条第2項に規定されている幅員4m未満の道路（通称2項道路といいます。）に接している土地で、将来建物の建て替えの際に道路中心線から2mの位置まで後退し道路の一部として提供することを「セットバック」といいます。相続税財産評価通達では、このセットバック部分について通常の評価額の70%相当を控除します。将来建て替えの際に道路として提供しなければなりませんが、それまでは自分の土地として使用できるため30%相当の評価額となります。

　建築基準法上の2項道路に該当するかどうかは区（市）役所で調査しないとわかりません。役所の建築課等で建築基準法上のどの道路の扱いになっているか確認する必要があります。ちなみに中野区には道路台帳がありません。区役所では、2項道路かどうかの確認はできますが、セットバック部分の面積は現地で実測しなければなりません。

　セットバック部分の面積は、通常は道路の中心線から2mまで後退する部分が該当します。ところが、道路の反対側が河川や水路、学校などの公共機関である場合は、こちらが一方的に後退しなければならず「向かい側の道路境界線から4mの後退」となります。また、道路の反対側がセットバック済みの場合もありますので注意が必要です。この場合も向かい側の道路境界線から4mの後退となります。セットバック済みかどうかは、公図や現地でわかる場合もありますが、役所で確認すべきです。やはり道路台帳のない中野区では、向かい側の建築計画概要書等で確認しなければならず大変です。