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相続税財産評価　貸宅地④

Q58
　私が相続した貸宅地は正面路線価50万円の一方道路に面しており、借地権割合は60％とされています。ところが、同じ路線の近隣では路線価が60万円で借地権割合が70％となっています。比較しますと、相続した土地は50万円×（1－60％）＝20万円に対し、近隣では60万円×（1－70％）＝18万円となり路線価は低いにもかかわらず貸宅地としては高い評価額になってしまいます。このような場合でも20万円として評価しなければなりませんか？
A58
　路線価方式による土地の評価は、路線価がベースとなり個々の土地の道路付けや形状等により価値が評価に織り込まれます。しかし、路線価が低いにもかかわらず、借地権割合が異なり貸宅地としての評価額は逆転する現象が生じることがあります。更地としての評価が低いにもかかわらず貸宅地としては評価が高くなるのは不合理であると考えられます。
　このような場合には、近隣の路線価60万円及び借地権割合70％を採用し貸宅地としての評価額は18万円として計算することが認められています。

Q59
　借地権の設定に際し権利金等を収受する慣行のない地域においては、借地権は相続財産として評価しないこととされています。では、このような地域において貸宅地を評価する場合、借地権を控除することはできないのでしょうか？
A59
　借地権の取引慣行がない地域においては借地権の価額は評価しませんが、貸宅地を評価する場合においては、借地権割合を20％として計算した借地権の価額を控除して評価することとされています。借地権の取引慣行がないばあいでも、土地所有者にとっては自己が所有する土地を自由に使用収益できないことを考慮してこのように取り扱われています。

Q60
　二方の路線に面した貸宅地で、それぞれの路線に付された借地権割合が異なります。この場合には、どの様にして評価するのでしょうか？
Q60
　貸宅地の評価に用いられる借地権割合は、正面路線に付された借地権割合によって評価します。

最高裁判所第三小法廷は「節税目的の養子縁組であっても、ただちに無効になるとは言えない」とする初めての判断を示しました。下記の記事をご覧ください。

相続税の節税を目的とした養子縁組の有効性が争われていた裁判

相続税財産評価　貸宅地③

Q57　　
　建物、庭及び駐車場を一括して利用することを目的として土地を賃貸した場合において、借地権の及ぶ範囲とはどこまででしょうか？庭や駐車場も貸宅地として借地権を控除して問題ありませんか？
　また、1筆の宅地の上に複数の借地人が存する場合にはどのような単位で評価すればいいのでしょうか？

A57
相続税法上の借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または賃借権をいい、借地権の及ぶ建物とは、土地に定着して建設された永続性を有する建物で、社会通念上主たる賃貸目的とされるものをいいます。「建物の所有を目的とする」とは、土地を使用する主な目的が建物を所有するということを意味します。
借地の一部を建物に使用し、その他を駐車場等別の用途に使用している場合においても、建物所有が主であり、それ以外の用途が付属的であると判断される場合には、借地借家法の適用があります。逆に、建物所有が付属的であれば、借地借家法は適用されません。相続税法では、構築物の所有を目的とする土地の賃貸借は、賃借権として評価されます。

借地権の及ぶ範囲については必ずしも建物の直接的な敷地に限られるものではなく、民法、借地借家法、都市計画法あるいは建築基準法等土地を使用する場合に影響を及ぼすこととなる制限等の解釈基準やその契約内容によって判断することとなります。建物と駐車場設備とが、建物そのもの所有の目的を達成、維持するために一体となって機能していると客観的に認められる場合には、敷地全体に借地権が及ぶものと考えられます。

宅地の評価は一筆ごとではなく、利用単位となっている1区画の宅地ごとに評価することになっており、借地権のように宅地の上に存する権利についても同じとされています。相続税法上、借地権の目的となっている宅地を評価する場合において、貸付先が複数あるときには、同一人に貸し付けられている部分ごとに1画地の宅地として評価するよう定められています。

国税庁は、２０１５事務年度（２０１５年７月から２０１６年６月までの１年間）の譲渡所得調査を公表しました。
　それによりますと、２万６,８１１件の譲渡所得調査を行い、このうち７４．４％にあたる１万９,９４１件から１,５４８億円の申告漏れを把握しております。

　これは、前事務年度に比べて、調査件数は１０．６％減、申告漏れ等の非違件数は５．７％減となったものの、申告漏れ所得金額は３．２％増加しました。
　申告漏れ割合については、前事務年度に比べて３．９ポイント増加の７４．４％でした。
　また、調査１件あたりの申告漏れ所得金額は、５７８万円（前事務年度は５００万円）となりました。

　調査の内訳をみてみますと、株式等譲渡所得については、前事務年度に比べて８．２％減の５,８３９件の調査を実施し、このうち７９．７％にあたる４,６５４件（前事務年度比５．０％減）から総額４１６億円（前事務年度比２６．１％増）の申告漏れ所得金額を把握しております。

また、土地建物等については、同１．３％減の２万９７２件の調査を実施し、このうち７２．９％にあたる１万５,２８７件（同５．９％減）から総額１,１３３億円（同３．２％減）の申告漏れ所得金額を把握しております。

　事例では、実態の取引金額とは異なる契約書を作成して、譲渡所得の一部を申告していなかったＨの例が挙がっております。
　Ｈは、少しでも税金を安くするため、買主と共謀し、実際の取引金額よりも安い金額を記載した契約書を作成するとともに、支払事実のない譲渡費用について、買主の主宰法人に架空の領収書を発行させていたことが判明しました。
　その結果、Ｈには、申告漏れ所得金額約３,０００万円に対し、重加算税を含む約６００万円の税額が追徴されました。

　税務調査は年々、高額・悪質なものを選定して重点的に行われており、譲渡所得調査も、不動産等の売買情報など、あらゆる機会を利用して収集した各種資料情報を活用して、高額・悪質と見込まれるものを優先して行われております。

貸宅地②

Q56
　私は、自分が社長を務める同族会社に土地を賃貸し会社はその土地の上に建物を建てて事業を営んでいます。借地権設定時には権利金は収受していませんが、特に権利金の認定課税は受けていません。このような場合でも、貸宅地として借地権価額を控除して差し支えありませんか？

A56
相続による貸宅地または借地権の評価は、相続税法で定める評価方法によって評価されることになります。すなわち、貸宅地の評価は、通常の権利金の授受の慣行のある地域においては、自用地価額から借地権の価額を控除した金額で評価することとされています。　　　　　
ただし、無償返還の届出を提出している場合や相当の地代をやり取りしている場合には自用地価額の80％が貸宅地の評価額となります。また、会社の株式の評価上、純資産価額の計算において借地権の価額を計上することになります。

借地権の評価については、権利金の授受の有無によって次のようになります。
① 通常の権利金及び通常の地代の授受がある場合
　　自用地価額×借地権割合
② 通常の権利金の授受がない場合
　　自用地価額×借地権割合×（１－Aの割合）
A＝（実際地代年額－通常地代年額）÷（相当地代年額－実際地代年額）

借地権の設定に際し権利金を収受する慣行のある地域においては、権利金のやり取りがなければ原則として権利金の認定課税があります。権利金の認定課税を回避するために無償返還の届出を提出するか権利金の収受に代え相当の地代を支払うことも認められています。
相当の地代を支払う場合には、相当の地代の額を3年ごとに見直して地価が上昇すればそれに応じて地代も引き上げるのが原則です。このケースで相続が発生した場合には、借地権の価額は20％として控除します。3年ごとに見直す方法に代え当初設定した相当の地代を据え置く方法も認められています。このケースで相続が発生した場合には、上記②の地代の金額によって借地権の価額を計算することとなります。