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相続税財産評価　貸宅地③

Q57　　
　建物、庭及び駐車場を一括して利用することを目的として土地を賃貸した場合において、借地権の及ぶ範囲とはどこまででしょうか？庭や駐車場も貸宅地として借地権を控除して問題ありませんか？
　また、1筆の宅地の上に複数の借地人が存する場合にはどのような単位で評価すればいいのでしょうか？

A57
相続税法上の借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または賃借権をいい、借地権の及ぶ建物とは、土地に定着して建設された永続性を有する建物で、社会通念上主たる賃貸目的とされるものをいいます。「建物の所有を目的とする」とは、土地を使用する主な目的が建物を所有するということを意味します。
借地の一部を建物に使用し、その他を駐車場等別の用途に使用している場合においても、建物所有が主であり、それ以外の用途が付属的であると判断される場合には、借地借家法の適用があります。逆に、建物所有が付属的であれば、借地借家法は適用されません。相続税法では、構築物の所有を目的とする土地の賃貸借は、賃借権として評価されます。

借地権の及ぶ範囲については必ずしも建物の直接的な敷地に限られるものではなく、民法、借地借家法、都市計画法あるいは建築基準法等土地を使用する場合に影響を及ぼすこととなる制限等の解釈基準やその契約内容によって判断することとなります。建物と駐車場設備とが、建物そのもの所有の目的を達成、維持するために一体となって機能していると客観的に認められる場合には、敷地全体に借地権が及ぶものと考えられます。

宅地の評価は一筆ごとではなく、利用単位となっている1区画の宅地ごとに評価することになっており、借地権のように宅地の上に存する権利についても同じとされています。相続税法上、借地権の目的となっている宅地を評価する場合において、貸付先が複数あるときには、同一人に貸し付けられている部分ごとに1画地の宅地として評価するよう定められています。