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相続税財産評価　貸宅地④

Q58
　私が相続した貸宅地は正面路線価50万円の一方道路に面しており、借地権割合は60％とされています。ところが、同じ路線の近隣では路線価が60万円で借地権割合が70％となっています。比較しますと、相続した土地は50万円×（1－60％）＝20万円に対し、近隣では60万円×（1－70％）＝18万円となり路線価は低いにもかかわらず貸宅地としては高い評価額になってしまいます。このような場合でも20万円として評価しなければなりませんか？
A58
　路線価方式による土地の評価は、路線価がベースとなり個々の土地の道路付けや形状等により価値が評価に織り込まれます。しかし、路線価が低いにもかかわらず、借地権割合が異なり貸宅地としての評価額は逆転する現象が生じることがあります。更地としての評価が低いにもかかわらず貸宅地としては評価が高くなるのは不合理であると考えられます。
　このような場合には、近隣の路線価60万円及び借地権割合70％を採用し貸宅地としての評価額は18万円として計算することが認められています。

Q59
　借地権の設定に際し権利金等を収受する慣行のない地域においては、借地権は相続財産として評価しないこととされています。では、このような地域において貸宅地を評価する場合、借地権を控除することはできないのでしょうか？
A59
　借地権の取引慣行がない地域においては借地権の価額は評価しませんが、貸宅地を評価する場合においては、借地権割合を20％として計算した借地権の価額を控除して評価することとされています。借地権の取引慣行がないばあいでも、土地所有者にとっては自己が所有する土地を自由に使用収益できないことを考慮してこのように取り扱われています。

Q60
　二方の路線に面した貸宅地で、それぞれの路線に付された借地権割合が異なります。この場合には、どの様にして評価するのでしょうか？
Q60
　貸宅地の評価に用いられる借地権割合は、正面路線に付された借地権割合によって評価します。

最高裁判所第三小法廷は「節税目的の養子縁組であっても、ただちに無効になるとは言えない」とする初めての判断を示しました。下記の記事をご覧ください。

相続税の節税を目的とした養子縁組の有効性が争われていた裁判

相続税財産評価　貸宅地③

Q57　　
　建物、庭及び駐車場を一括して利用することを目的として土地を賃貸した場合において、借地権の及ぶ範囲とはどこまででしょうか？庭や駐車場も貸宅地として借地権を控除して問題ありませんか？
　また、1筆の宅地の上に複数の借地人が存する場合にはどのような単位で評価すればいいのでしょうか？

A57
相続税法上の借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または賃借権をいい、借地権の及ぶ建物とは、土地に定着して建設された永続性を有する建物で、社会通念上主たる賃貸目的とされるものをいいます。「建物の所有を目的とする」とは、土地を使用する主な目的が建物を所有するということを意味します。
借地の一部を建物に使用し、その他を駐車場等別の用途に使用している場合においても、建物所有が主であり、それ以外の用途が付属的であると判断される場合には、借地借家法の適用があります。逆に、建物所有が付属的であれば、借地借家法は適用されません。相続税法では、構築物の所有を目的とする土地の賃貸借は、賃借権として評価されます。

借地権の及ぶ範囲については必ずしも建物の直接的な敷地に限られるものではなく、民法、借地借家法、都市計画法あるいは建築基準法等土地を使用する場合に影響を及ぼすこととなる制限等の解釈基準やその契約内容によって判断することとなります。建物と駐車場設備とが、建物そのもの所有の目的を達成、維持するために一体となって機能していると客観的に認められる場合には、敷地全体に借地権が及ぶものと考えられます。

宅地の評価は一筆ごとではなく、利用単位となっている1区画の宅地ごとに評価することになっており、借地権のように宅地の上に存する権利についても同じとされています。相続税法上、借地権の目的となっている宅地を評価する場合において、貸付先が複数あるときには、同一人に貸し付けられている部分ごとに1画地の宅地として評価するよう定められています。