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相続税財産評価　農地⑥
Q78
　市街地農地を所有しています。宅地比準方式により評価すると面積も広いためかなり高額な評価となりますが、広大地の評価の適用はないのでしょうか？また、生産緑地の場合、生産緑地としての控除割合の適用と広大地の評価と重複して適用することはできますか？
A78
　市街地農地は、その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価格をベースに宅地造成費を控除して算出します。面積も広いため評価額の総額は大きくなりがちです。そして、面積が広ければ広大地の評価が適用される可能性が高いのです。市街地農地及び市街地周辺農地の評価にあたっては、常に広大地評価の適用を検討するべきです。

　財産評価通達40－2では下記のとおりです。
「市街地周辺農地及び市街地農地が宅地であるとした場合において、広大地に該当するときは、宅地比準方式の評価方法にかかわらず広大地の評価の定めに準じて評価する。
　＊市街地周辺農地の場合には、広大地の評価の定めに準じて評価した価額の100分の80に相当する金額によって評価する。
　ただし、広大地の評価の定めに準じて評価した価額が、宅地比準方式によって評価した価額を上回る場合には、宅地比準方式の定めによって評価することに留意する。」

　生産緑地には、行為制限があるため宅地開発が認められておらず、開発を前提とする広大地の適用は認められないのではという疑義があります。しかし、生産緑地は、市街地農地と同様に宅地比準方式による評価額を基礎としているため、宅地としての価格調整を行う必要があります。したがって、広大地に該当するのであれば、広大地の評価と生産緑地の評価減との重複適用が可能です。

生産緑地の評価減は、被相続人が主たる農業従事者であった場合、行為制限が解除され控除割合は5％にすぎません。常に広大地評価の適用の可能性を検討すべきですし、広大地の評価を適用した後に生産緑地の評価減は適用漏れが多いので注意が必要です。
　

◆7年間で3割減少した税理士試験申込者数
　毎年8月は、年に一度の税理士試験。今年（第67回）も全国14か所の試験会場で8月8日～10日の日程で実施されました。台風5号の影響もあり、悪天候の中で試験に臨まれた方も多かったはず。受験生のみなさんは本当にお疲れさまでした。
　国税審議会公表の今回の受験申込数は4.1万人。他の資格試験同様に、税理士試験も減少傾向にあります。平成23年には約6万人の申込みがありましたので、7年の間に約7割に減少したということになります。

◆働きながら1.4科目受験が一般的受験者像
　税理士試験は、よく「働きながら受けることができる資格試験」の代表格といわれています。この試験が「科目選択制度」と「科目合格制度」という特徴を持っているからです。税理士試験は11科目中5科目合格すればよい試験。必ず選択しなければならない「必修科目」（簿記論・財務諸表論）や、どちらかを選択しなければならない「選択必修科目」（法人税法又は所得税法）はありますが、基本的には難易度や勉強量、将来の必要性に応じ、受験のプランニングができます。科目の合格率は10～15％ですが、5科目といってもすべて同時に受験する必要はなく、一度合格した科目に有効期限はありません｡そのため、働きながら一科目ずつ確実に合格していけばよいわけです（昨年の平均受験科目数は1.38科目）。病気、転職、子育てや介護などで勉強を中断しても受験を続けることもできます。
　今年で67年も実施されているという実績があることから、一科目合格でも、履歴書に書くことができるのは魅力の一つです。

◆HPから読める？若者は長い受験期間を敬遠
　このような試験であることから、税理士試験は「受験期間が長くなりがち」という一面をもっています。資格専門学校は「短期合格」を宣伝していますが、国税庁ＨＰの統計を読めば、容易でないことはわかります（机上では、年受験科目数1.38×合格率12％＝期待値約0.17。5科目÷0.17＝なんと約29年）。10年以上の合格などザラ。これでは若い方に敬遠されてしまいます。
　実際、41歳以上の受験生の5年間の統計は1.1万人と横ばいですが、25歳以下の受験生は7.7千人から4.5千人と約4割減（会計科目受験生も4割減です）。最近は若い税理士の中で、大学院に通った「試験免除組」が増えている気がします。

相続税財産評価　農地⑤
Q77
　生産緑地の農業の主たる従事者が死亡すると生産緑地規制は解除されます。そのため、相続の場合は、自動的に課税時期において買取申出できる生産緑地に該当し、控除割合は５％になると考えられます。課税時期において買取申出できない生産緑地に該当するケースとはどのような場合でしょうか？

A77
１、生産緑地法
　（１）生産緑地
　生産緑地とは、生産緑地法により定められた生産緑地地区の区域内の土地又は森林をいい、市街化区域内にある農地等で、一定条件に該当する一団のものの区域について、都市計画によって「生産緑地地区」として定められた農地をいいます。生産緑地は、農地として維持管理が必要で農地以外として転用・転売は認められないなど制限があります。　
（２）生産緑地の買取りの申出制度
　生産緑地は、次のような場合には市町村長に対して買取の申出を行うことができます。
① 生産緑地の指定から30年を経過したとき
② 主たる農業の従事者が死亡した時
③ 主たる農業従事者に農業に従事することができない重大な事由が生じたとき
（３）行為制限の解除
　　前述の買取申出日から3日月以内に市町村長の買取りがなされない等の場合には行為制限が解除されます。

２、生産緑地の相続税評価方法
生産緑地の価額は、次の算式によって評価します。
「その土地が生産緑地でないものとして評価した価額」×（１－下記控除割合）
① その土地が生産緑地でないものとして評価した価額は、Q60の市街地農地と同様に評価します。
② 控除割合
イ　課税時期において市町村長に対し買取申出できない生産緑地
　課税時期から買取の申出をすることができる日までの期間に応じて10％～35％の割合
ロ　課税時期において市町村長に対し買取の申出が行われていた生産緑地又は買取申出できる生産緑地
　100分の5

生産緑地が小作地の場合など、農地の所有者と主たる農業の従事者が異なる場合で農地の所有者が死亡した場合には、課税時期において市町村長に対し買取申出できない生産緑地に該当します。

7月初めにお客様への税務調査の事前通知があり、久しぶりに実地調査に立ち会いました。夏の暑い時期に税務調査に立ち会うのは初めての経験です。調査官に雑談で「こんな暑い時期に税務調査の立ち会いなんて時代は変わりましたね。」といったら、「最近は外に出ろ（調査に行けということ）とばかり言われます。」と嘆いていました。

昔は、春と秋が税務調査の最盛期で、メインは年内、秋の税務調査でした。それが、おととしあたりから税務調査の開始時期が早まっています。毎年7月10日が税務職員の異動日でその後に引継等があり、以前は7月終わりくらいから調査先の選定をし、8月のお盆明けころから実地調査が始まりました。現在は、相続税に限りませんが7月に事前通知があり7月中ごろから実地調査が行われています。国税全体で実地調査への早期着手が実施されているようです。今は夏から秋が税務調査の最盛期となりました。台風の時期と重なります（笑）。

　調査そのものは短い時間ですみましたが、ある事項について見解が分かれました。話し合っても埒があかないので、こちらの見解を文書にまとめて提出することにしました。通常とは逆で立証責任がこちらにある事由であり、それでもだめなら不服申し立てをする覚悟があるからです。

　実は、不服申立て（再調査の請求と審査請求とがある。）はやったことがありません。というのは、税務調査は現在4連勝中で揉めることがないためです。更正による追徴がなければ、残念ながら（笑）不服申立てはできません。今回の事案が「初めての審査請求」になるか、税務調査5連勝の新記録となるか？税務署の判断が楽しみです。だが、その前に見解まとめて文書出さなきゃ・・・泣

相続税財産評価Q&A60　農地④
Q76
　市街地農地及び市街地周辺農地の評価方法について教えてください。
A76
１、市街地農地
市街地農地の価額は、原則として次の宅地比準方式によって評価します。
（その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価格－1㎡当たりの宅地造成費）×地積＝市街地農地の相続税評価額

（１） その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価格は次によります。
① 　路線価が定められている地域
路線価を基に画地調整を行った金額
② 　国税局長により倍率が定められている地域
近傍宅地＊の1㎡当たりの固定資産税評価額×倍率
　　＊評価しようとする農地に最も近接し、かつ、用途、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地をいいます。市街地農地の場合、路線価が付されていないいわゆる倍率地域に該当するケースは極めて少ないと思われます。

（２） 宅地造成費
　　宅地造成費の金額は、整地、土盛りまたは土止めに要する費用の額が、概ね同一と認められる地域ごとにまた年分ごとに各国税局長が定めることになっており、国税局のホームページで公開されています。

　ただし、急傾斜地や蓮田の様に宅地造成費が大きく、宅地であるとした場合の1㎡当たりの価格を超えるときは、宅地比準で計算することは合理性に欠けるため、純農地の価格に比準して評価することができます。

２、市街地周辺農地
市街地周辺農地の価額は、市街地農地同様原則として宅地比準方式により評価します。
その農地が市街地農地であるものとした場合の評価額×80％＝市街地周辺農地の相続税評価額

３、評価単位
（１）宅地比準方式により評価する農地の評価単位
市街地農地及び市街地周辺農地の評価単位は、宅地と同様に利用の単位となっている一団の農地ごとに評価します。
ただし、一団の農地のうちに市街地農地と生産緑地が存する場合には、それぞれを区分して評価単位とします。
（２） 耕作権等他人の権利が設定されている農地
　同一人に貸し付けられている部分ごとに、1利用単位として評価します。