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相続税財産評価　山林③

Q82
市街地農地や市街地山林を宅地比準方式で評価する場合に、宅地に転用する場合にかかる造成費を控除しますが、その宅地造成費はどのように計算するのでしょうか？

A82
　宅地比準方式とは、その農地または山林が宅地であるものとした場合の価額からその山林を宅地に転用する場合に係る造成費に相当する金額を控除した金額により評価します。これは、現に建物敷地等として利用されている「宅地」と農地または山林を宅地化するための経済的負担との差を考慮したものです。
この宅地造成費の金額は、整地、土盛りまたは土止めに要する費用の額が、概ね同一と認められる地域ごとにまた年分ごとに各国税局長が定めることになっており、国税局のホームページで公開されています。具体的には下記の費用が該当します。
（１） 整地費
凹凸がある土地の地面を地ならしするための工事費または土地盛工事を要する土地について、土盛工事をした後の地面を地ならしするための工事費を言います。
（２） 伐採・抜根費
　　　樹木が生育している土地に浮いて、樹木を伐採し、根等を除去するための工事費をいいます。したがって、整地工事によって樹木を除去できる場合には、造成費に本工事費を含めないことになります。
（３） 地盤改良費
　　　湿田等軟弱な表土で覆われた土地の造成に当たり、地盤を安定させるための工事費をいいます。
（４） 土盛費
　　　道路よりも低い位置にある土地について、宅地として利用できる高さ（原則として道路面）まで搬入した土砂の埋め立て、地上げする場合の工事費をいいます。
（５） 土留費
　　　道路よりも低い位置にある土地について、宅地として利用できる高さ原則として道路面）まで地上げする場合に、土盛りした土砂の流出や崩壊を防止するために構築するよう壁工事費を言います。
　
　また、傾斜地の宅地造成費については傾斜度よって別に定められています。この「傾斜地の宅地造成費｣の金額は、整地費、土盛費、土留費のすべての費用を含めて算定されていますが、伐採・抜根費は含まれていないことに留意が必要です。

記事提供：エヌピー通信社

　千葉県印西市が、市内の会社が所有する事務所の固定資産税を21年にわたり約２億３千万円も過徴収していたことが分かりました。固定資産税の算定ミスは宮城県南三陸町でも同時期に発覚するなど全国各地で相次いでいます。

　印西市の過徴収は職員の確認ミスが原因で、本来「鉄骨造」とすべき建物であるにもかかわらず、課税額が高くなる「鉄骨鉄筋コンクリート造」で計算していたそうです。新築の際に竣工図の確認を怠ったとのこと。過大な固定資産税の納税を強いられていた会社には、過払い分と利子相当分の合計３億１千万円が還付されます。

　固定資産税は法人税や所得税などの国税と異なり、自治体が税額を決めて納税者に一方的に通知する「賦課課税制度」を採用しています。本来であれば自治体が間違いなく計算して課税しなければなりませんが、現状はミスが多く、総務省は全国の自治体に注意と再確認を呼び掛ける通知を出すに至っています。

　同省は通知ともにまとめた文書のなかで、典型的なミスとして「鉄骨造」とすべき建物の構造管理のコードを「鉄筋コンクリート造」とする事例を挙げていましたが、印西市のミスはこれと同じものでした。

相続税財産評価　山林②
Q81
山林の相続税の評価方法はどのようになっていますか？

A81
１、 評価地積
　山林の評価地積は、実際の地積によります。
実際の地積とは、すべての土地について実測を要求しているものではなく、特に縄伸びの多い農地や山林等について、実地調査の実施、航空写真による地積の測定、その地域における平均的な縄伸び割合の適用等の方法によって、実際地積を把握することも差し支えないものとされています。

２、 評価方法
　
山林は、財産評価上宅地化への難易度を考慮して次の三つに分類され評価方法が定められています。
（１） 純山林
　純山林の評価は、固定資産税評価額に純山林の倍率を乗じて評価します。
（２） 中間山林
　中間山林の評価は、固定資産税評価額に中間山林の倍率を乗じて評価します。
（３） 市街地山林
　市街地山林の評価は、宅地比準方式で評価します。
　宅地比準方式とは、その山林が宅地であるものとした場合の価額からその山林を宅地に転用する場合に係る造成費に相当する金額を控除した金額により評価する方法をいいます。

（その山林が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価格－1㎡当たりの宅地造成費）×地積＝市街地山林の相続税評価額

＊その山林が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価格は次によります。
①　路線価が定められている地域
路線価を基に画地調整を行った金額
②　国税局長により倍率が定められている地域
近傍宅地＊の1㎡当たりの固定資産税評価額×倍率
　＊評価しようとする山林に最も近接し、かつ、用途、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地をいいます。市街地山林の場合、路線価が付されていないいわゆる倍率地域に該当するケースは極めて少ないと思われます。
（２） 宅地造成費
　宅地造成費の金額は、整地、土盛りまたは土止めに要する費用の額が、概ね同一と認められる地域ごとにまた年分ごとに各国税局長が定めることになっており、国税局のホームページで公開されています。

先日の税務調査で税務調査官と見解が分かれた事由があり、それについてこちらの意見を文書にした「意見書」を提出しました。税務調査官も、上司の同席のもとこちらの見解を聞いたうえで、正式に文書として収受し署内で検討することを約束しました。

税務調査でもめた場合に、納税者（代理人）の見解を文書で提出するという方法は、あまり一般的ではないようです。普通の税理士は、そのような方法があるということを知らないのかもしれません。聞いたことはあっても、根拠や効果を知らないということもあるでしょう。実際に各租税法のどこを探しても根拠は出てきません。しかし、ここだけの話ですが、非常に大きな効果があります（笑）。

まず、根拠ですが、憲法上の「請願権」にあります。
「憲法第１６条」
何人も、損害の救済、公務員の罷免、法律、命令又は規則の制定、廃止又は改正その他の事項に関し、平穏に請願する権利を有し、何人も、かかる請願をしたためにいかなる差別待遇も受けない。

また、これを受けて、「請願法」という法律があります。

•第2条　請願は、請願者の氏名（法人の場合はその名称）及び住所（住所のない場合は居所）を記載し、文書でこれをしなければならない。
•第3条　請願書は、請願の事項を所管する官公署にこれを提出しなければならない。
•第5条　この法律に適合する請願は、官公署において、これを受理し誠実に処理しなければならない。
•第6条　何人も、請願をしたためにいかなる差別待遇を受けない。

したがって、税務署は、提出した請願書（意見書）を受理し誠実に処理しなければならないのです。

なお、請願法は6条しかなく、書式に決まりはありません。他の税理士が税務署宛てにだした文書を見たことがありますが、ひどく懇願調のものややたらと高圧的なものなど千差万別です。私は、事実関係、関係法令、見解といわゆる三段論法で簡潔にまとめて意見書としています。

国税庁は、10月5日ホームページに「財産評価通達の一部改正について（平成29年9月20日）」を公表しました。

これによれば、現下の社会経済の実態等を踏まえ、広大地の評価等について所要の改正を行うものとしています。

財産評価通達新旧対照表

また、改正のあらましについて（情報）も公開しました。

地積規模の大きな宅地の評価

株式保有特定会社の判定基準の見直し

改正の経緯が、旧広大地評価の問題点、減価の考え方、定義や補正率の考え方等詳細に解説されています。

一方、財務省はパブリックコメントの意見募集結果を掲載しました。

意見募集結果

今回の改正は、現行の広大地評価の欠陥を改めたものであり、適用要件が明確化されました。また、適用範
囲が広がる一方減価率は縮小するものの個々の土地の個別性が反映され、非常に的を得た改正だと考えます。

課題は、市街化調整区域における宅地開発の可否判断が悩ましいままであることでしょうか？また、個人的な
意見ながら、規模格差補正と重複して適用されることとなる「不整形地の減額割合」が実際の形状に比して少
し低いのではないかと不満に思っています。パブコメに意見提出してみれば回答が公表されたかもしれないの
でちょっと後悔しています。