中野区・杉並区で経験豊富な相続専門家が無料相談を実施中。

相続税財産評価　借地権①
Q68
相続税の財産評価では借地権はどのように定義づけられていますか？また、借地権の評価は、必ず国税庁が定める借地権割合により評価しなければならないのでしょうか？

A68
借地権とは、借地借家法により、「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいう」と定義されています。したがって、建物所有を目的としない駐車場等は含まれません。その範囲は財産評価通達9に示され、定期借地権等は一般の借地権とは別の評価方法によることとされています。そして、地上権や賃借権ではない使用貸借契約に基づくものも借地権としては取り扱いません。
また、不動産鑑定評価基準では、「借地権の価格は、借地法に基づき土地を使用収益することにより借地人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。」と定義されています。

財産評価基本通達は、借地権価格については、自用地の価格に借地権割合を乗じて評価しますが、これは自用地の価格に対して一定の割合で借地権の売買価格が決定されているとの認識の基にその割合を示したもので、地代の低さによる借り得部分も考慮したものと考えられています。
おおむね、借地権について売買が成立している地域（取引慣行がある地域）については地代が地価に対して低廉であり、今後も低廉な状態が継続するであろうと予測されることから、借り得は、価格割合以上発生していると思われますが、例外的に極めて高額な地代を収受している場合もあり、その場合不動産鑑定評価において借地権価格は割合価格より低くなる可能性もあります。しかしながら、基本通達は「割合を乗じて計算した金額によって評価する」としています。

なお、最近の不動産市場においては、地主との関係のわずらわしさ等から借地権の取引に際して売買当事者が合意する借地権割合（借地権の売買においては更地価格でまず合意し、次に借地権割合により価格を決定する場合が多い。）は国税庁が定めている借地権割合を下回る確率が高いと考えられています。