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相続税財産評価Q&A39　広大地②
Q51
　広大地評価の対象とならない「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの（その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいう。）」とは、どのような土地をいうのでしょうか？

A51
　標準的な宅地の地積に比して著しく広大な地積に該当しても、その土地を一体で利用することが市場の需給関係等を勘案して合理的であると認められる場合には、地積過大による減価を行う必要がないと考えられ、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等については、広大地の適用対象から除かれています。中高層の集合住宅との範囲については、地上階数3階以上のもので分譲マンションの他賃貸マンションも含むものとされています。

このマンション適地等として使用するのが最有効使用と求められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とします。

容積率が300％以上の地域内にあり、かつ、開発許可面積基準以上の土地は、戸建住宅の敷地用地として利用するよりもマンション等の敷地として利用するほうが最有効利用と判定される場合が多いことから、原則として、広大地に該当しないこととされています。
なお、容積率は、建築基準法の規定により用途地域別に指定された指定容積率の他に、前面道路の幅員により計算される基準容積率があります。指定容積率が300％以上であっても前面道路の幅員により基準容積率が300％に満たない場合もあるので注意が必要です。

戸建て住宅とマンション等が混在する地域（主に容積率が200％の地域）は、最有効使用の判定が困難な場合もあります。そこで、このような場合には、周囲の状況や専門家の意見から判断して、あきらかにマンション等の敷地に適していると認められる土地を除き、広大地に該当するとされています。しかし、その判断も最寄駅からの距離、道路の幅員、予定される建築床面積その他周辺地域の使用状況等総合的に勘案することとなりやはり困難を伴います。