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相続税財産評価　使用貸借
Q67
　この度、父親が所有する土地の上に自宅を建築することになりました。土地を借りるにあたって権利金や地代のやり取りはせず、無償で使用することとします。このような場合、借地権の贈与として贈与税は課税されるのでしょうか？

A67
親族間の土地や建物の貸借については、地代のやり取りはせず無償で使用収益する場合が多くあります。いわゆる使用貸借の場合、使用に伴う権利（使用借権）は、借地法借家法で保護されず極めて弱い権利なので税務上はゼロとして評価されます。したがって、質問の場合、贈与税の課税はありません。また、使用貸借により土地を貸付けている場合の土地の評価は借地権価額を控除しないいわゆる自用地としての評価額とされます。

民法において、「使用貸借は、当事者の一方が無償で使用および収益をした後に返還することを約して相手方からあるものを受け取ることによって、その効力を生ずる」と規定しています。また、「当事者が返還の時期並びに使用および収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる」と規定しており、使用貸借契約は、代表的な方務契約であるとされています。
なお、借主が目的物に係る通常の費用負担をした場合においても無償の範囲に含まれます。例えば、目的物が土地である場合その土地の固定資産税を借主が負担した場合が該当します。

使用貸借により借り受けた土地の上に建物を建築し、その建物が貸し付けられている場合、その建物賃借人の敷地利用権は、建物所有者の敷地利用権から独立したものではなく、建物所有者の敷地利用権の範囲内に従属したものと解されるため、自用地として評価した価額になります。

一方、親が土地又は借地権を所有し、その上に親がアパートを建て、そのアパートを子に贈与して子は土地を使用貸借により借りていた。その後、親の死亡により子が土地又は借地権を相続したという場合には、この土地の評価は、貸家建付地評価となります。
これは、以前から居住している建物賃借人の敷地利用権の権能には変化がないと解されるからです。

「居住用超高層建築物に係る固定資産税等の課税の見直し」
1、趣旨
　居住用超高層建築物（タワマン）に課す固定資産税・不動産取得税については、高層階ほど取引価額が高いにもかかわらず、評価額は全戸一律なため不公平であると指摘されていました。そこで、階層別専有床面積補正率（1階を100として階が１つ増すごとに39分の10を加えた数値）を適用した課税に改められます。
　２、概要
（１）居住用超高層建築物に対して課する固定資産税について、次のとおり見直しが行われました（都市計画税についても同様）。
①　高さが６０ｍを超える建築物のうち、複数の階に住戸が所在しているもの（以下「居住用超高層建築物」）については、当該居住用超高層建築物全体に係る固定資産税額を各区分所有者に按分する際に用いる、その各区分所有者の専有部分の床面積を、一定の補正率（以下（１）において「階層別専有床面積補正率」という。）により補正する。
②　階層別専有床面積補正率は、最近の取引価格の傾向を踏まえ、居住用超高層建築物の１階を１００とし、階が１つ増えるごとに、これに１０を３９で除した数を加えた数値とする。
③　居住用以外の専有部分を含む居住用超高層建築物においては、その居住用超高層建築物全体に係る固定資産税額を、床面積により居住用部分と非居住用部分に按分の上、居住用部分の税額を各区分所有者に按分する場合についてのみ階層別専有床面積補正率を適用する。
④　上記(1)から(3)までに加え、天井の高さや附帯設備の程度等につき著しい差違がある場合は差違に応じた補正を行う。
⑤　上記(1)から(4)までにかかわらず、居住用超高層建築物の区分所有者全員による申出があった場合には、その申し出た割合により、その居住用超高層建築物に係る固定資産税額を按分することも可能とする。
（２）居住用超高層建築物の専有部分の取得があった場合に課する不動産取得税について、上記（１）と同様の見直しを行う。
３、適用時期
上記（１）と（２）の改正は、平成３０年度から新たに課税されることとなる居住用超高層建築物（平成２９年４月１日前に売買契約が締結された住戸を含むものを除く。）について適用します。

国税庁は、財産評価基本通達の取引相場のない株式の評価について、改正のあらまし及び新旧対照表を公表しました。税制改正大綱に掲げられた財産評価の適正化の一環ですが、類似業種比重方式の計算要素のほとんどに改正があり大きな見直しとなりました。なお、多くの場合納税者有利とみられるため、遡って平成29年1月1日以降の相続または贈与により取得した場合から適用されます。

 会社規模 の判定 基準 の見直し

類似業種比準方式の見直し

財産評価基本通達の一部改正（新旧対照表）

「医療法人の持分放棄と贈与課税」
１、趣旨
　良質な医療を提供する体制の確立を図るための医療法等の一部を改正する法律の改正を前提に、次に掲げる改正がなされています。
２、概要
平成１８年医療法等改正法の改正を前提とする税制上の措置
（１） 平成１８年医療法等改正法に規定する移行計画の認定を受けた医療法人の持分を有する個人が、その持分の全部又は一部の放棄をしたことにより、その医療法人がその認定移行計画に記載された移行期限までに持分の定めのない医療法人への移行をした場合には、その医療法人がその放棄により受けた経済的利益については、贈与税を課さない。
（２） 上記の適用を受けた医療法人について、持分の定めのない医療法人への移行をした日以後６年を経過する日までの間に移行計画の認定要件に該当しないこととなった場合は、上記の経済的利益につき、その医療法人を個人とみなして贈与税を課する。
（３） 医業継続に係る相続税・贈与税の納税猶予制度等の適用期限を３年延長する。
３、適用時期
適用については、所要の措置を講じた後となっています。

「相続税の物納財産の順位の見直し」
１、 趣旨
上場株式等と他の資産との比較における相続税の負担感の差を解消する目的で物納順位の見直しが行われました。　　
２、 概要
物納に充てることができる財産の順位について、株式、社債及び証券投資信託等の受益証券のうち金融商品取引所に上場されているもの等を国債及び不動産等と同じく第一順位とし、物納財産の範囲に投資証券等のうち金融商品取引所に上場されているもの等を加え、これらについても第一順位とされました。　
３、 適用時期
平成29年4月1日以降に物納の許可を申請する場合について適用されます。

「生産緑地法改正に伴う納税猶予の取扱い」

生産緑地法の改正を前提に、面積要件の緩和された改正後の生産緑地地区内にある農地等については、農地等に係る相続税・贈与税の納税猶予制度の適用上、現行と同様の取扱いとなります。