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相続税財産評価　山林①
Q80
　相続税の財産評価上、山林はどのように取り扱われるのでしょうか？

A80
　　相続税の財産評価通達では、樹木の生えている土地を「山林」といい、その上に生育する樹木については「立木」として別個に評価することとされています。地目の判定基準となる不動産登記事務取扱手続準則では、「山林」は次のように定義されています。
　山林・・・耕作　の方法によらないで竹木の生育する土地
　なお、不動産登記上別の地目とされる「保安林」は、相続税評価においては「山林」に含まれるものとされています。
　地目の判定は、登記上の地目ではなく現況の地目によって判断します。登記上の地目が畑であっても、長い間耕作放棄して雑木が生い茂り現況は山林として評価される場合もあります。

１、山林の財産評価上の区分　
山林は、財産評価上宅地化への難易度を考慮して次の三つに分類され評価方法が定められています。
（１） 純山林
　純山林とは、林業の中心地にある山林、交通機関等から離れた不便な山奥に存する山林等で、宅地への転用可能性がない山林をいいます。
（２） 中間山林
　中間山林とは、市街化された地域の周辺又は別荘地等に存する山林で、宅地転用への可能性や期待が含まれるため、純山林として評価することが不適当と認められるものをいいます。
（３） 市街地山林
　市街地山林とは、市街地形態を有する地域の近郊に存する山林で、宅地化への影響を多分に受けて宅地化への期待を含むことから、山林としてではなく宅地並みの水準で取引される地域に存する山林をいいます。

　実務的には、国税庁が定める評価倍率表によって山林の評価区分を確認することができます。倍率表では適用地域ごとに純山林・中間山林・宅地比準（市街地山林）かが記載されています。

２、山林の評価単位
（１）純山林及び中間山林
　純山林及び中間山林の評価単位は、1筆の山林ごとに評価します。
（２）市街地山林
　市街地山林の評価単位は、宅地の評価単位と同様に「利用の単位」となっている一団の山林ごとに評価します。

　２０１６年度税制改正において、相続した空き家を一定要件のもと譲渡した場合に、居住用財産の譲渡所得の特別控除に該当する譲渡とみなして同控除を適用する特例が創設されました。

　そして、国税庁は、その取扱いを定めた通達の主要改正事項の趣旨説明を公表しました。
　同特例は、相続開始直前に被相続人のみが居住していた１９８１年５月３１日以前に建築された家屋（区分所有建物を除く）及びその敷地で、相続の開始日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡すること、譲渡価額が１億円を超えないこと、譲渡をする家屋・土地は、相続の時から譲渡の時まで事業用、貸付用、居住用に使われていないことを適用要件に、居住用財産譲渡の場合、３,０００万円の特別控除が適用できます。

　通達の趣旨説明をみてみますと、特例は、家屋とその敷地の両方を相続等により取得した場合に限り適用され、被相続人居住用家屋のみ又は被相続人居住用家屋の敷地等のみを取得した場合は適用されないことになります。

　例えば、相続人所有の敷地に被相続人が所有し居住していた家屋の場合、相続人が相続により、その家屋を取得したとしても、取得したのは家屋のみであるため、適用はないと説明しております。

　また、相続した家屋・敷地が店舗併用住宅の場合、適用対象は被相続人の居住用部分のみとなり、相続の時後の増築等により、被相続人居住用家屋の床面積が増減した場合でも、相続開始直前の被相続人居住用家屋の床面積を基に特例の対象となる居住用部分を判定します。
　なお、店舗兼住宅であっても、居住部分がおおむね９０％以上である場合は、家屋・敷地の全部を居住用部分として取り扱える旨を明らかにしており、被相続人居住用の家屋・敷地の譲渡が、相続のときから譲渡のときまで事業用、貸付用、居住用に使われていないことがこの特例の適用要件とされているため、「一時的な利用」であっても要件を満たさないとしております。

　また、貸付用には、賃貸借により有償で貸し付けられているものばかりでなく、使用貸借により無償で貸し付けられていたものも含むとしておりますので、該当されます方は、ご確認ください。

相続税財産評価　農地⑦
Q79
　父は、所有する農地を他人に賃貸して耕作を依頼しています。このような場合相続税の評価はどのようにするのでしょうか？また、市民農園として貸し付けられている場合には評価の仕方は異なるのでしょうか？
A79
　農地の賃貸借については、農地法により農業委員会の許可が必要になります。許可を得てなされた賃貸借については、相続税評価上耕作権等として農地等の評価額から控除されます。しかし、農業委員会の許可を得ないで他人に耕作してもらっているいわゆる闇小作も少なくないようです。闇小作については、相続税評価上考慮しないこととされています。

（１）　耕作権の目的となっている農地の価額は、次の算式のとおりです。
　農地としての自用地価額－耕作権の価額＝耕作権の目的となっている農地の価額

（２）耕作権の価額
　①　純農地及び中間農地
　　農地としての自用地価額×耕作権割合＊100分の50
　②　市街地農地及び市街地周辺農地
　　その農地が転用される場合に通常支払われる離作料の額等を斟酌して評価します。ただし、離作料等の額が不明な場合には、各国税局が定める耕作権割合によって差し支えないものとされており、実務上は自用農地の価額に定められた耕作権割合を乗じた価額によります。
　耕作権割合・・・東京国税局＝100分の35、関信越国税局＝100分の30

市民農園として貸し付けられている場合には、耕作権の目的となっている農地には該当しません。したがって、耕作権の価額を控除することはできません。しかし、市民農園として貸し付けている間、農地の所有者は自ら使用することができないため、一定の減価をすることができます。具体的には、賃借権の残存期間に応じてその賃借権が地上権であるとした場合に適用される法定地上権割合の2分の1に相当する割合を控除します。

また、地方自治法の規定により条例で設置される市民農園であるなど一定要件を満たす場合には、残存期間が20年以下の法定地上権割合に相当する20％の斟酌をすることとして差し支えないとされています。

記事提供：エヌピー通信社

　国税当局の一斉人事異動からしばらく経ち、当局が本格的に税務調査に取り組む時期になりました。相続税では、基礎控除額が引き下げられた平成27年分の相続が調査対象になります。マンパワー不足を嘆く国税当局が調査数を急増させることは考えにくいのですが、課税対象者は一気に増えており、調査先選定や調査自体の質を高めて「取れるところから取る」という姿勢を強めることは間違いありません。

　国税庁が昨年11月にまとめた最新の調査実績報告書には、平成27事務年度（27年７月～28年６月）の相続税調査は「平成25年に発生した相続を中心に実施した」と記されています。この年に限ったことではなく、過去の報告書を見ても、調査は発生から２年以上経過した相続を対象にしていることが分かります。相続税が増税となった平成27年に発生した相続は、29事務年度、つまり今年７月～来年６月に本格的に調査されることになります。

　相続税の基礎控除額が引き下げられた影響により、平成27年に相続税の課税対象になった相続は前年から1.8倍に増え、10万3043件となりました。ここ数年の相続税調査数が１万２千件であることを考えると、今年度も同数であれば、納税額がある相続８～９件のうち１件は調査対象になります。財産が少ないからと言って安心はできません。

　東京都は、大規模建築物の新たな固定資産評価方法を検討してきた「固定資産評価に関する検討会」の報告書を公表し、国に対して大規模建築物の固定資産評価方法の見直しについての提言を行いました。

　これまで、都内で建築されている大規模・複合用途の建物について評価する場合、建物の完成から評価完了までに長い期間を要するうえ、評価の方法が納税者に分かりにくいなどの課題が指摘されておりました。
　現在の家屋の固定資産税評価方法である再建築価格方式は、１９６３年度に固定資産評価基準で定められ、翌年度から適用されましたが、この再建築価格方式は、高層ビルから戸建て住宅まで家屋の規模や用途にかかわらず全ての家屋に一律に適用され、家屋の建築に使われた資材の価格を積み上げて評価する方法で、新たな工法や資材に対応するなど何度も改正が行われてきました。

　しかし、近年増加傾向にある都心部・臨海部に建築されているオフィスやホテル等の入る複合用途の大規模事業用建築物を現行の評価方法で評価する場合、約５万点の建築資材を確認して評価基準にあてはめるなど、評価が困難で複雑な判断を伴う課題が生じておりました。

さらに、通常、竣工から評価完了までに２年近くを要することから評価に長期間を要することや、評価方法が納税者に分かりにくいことなどの課題も生じておりました。
　このため、東京都では現行の評価方法と同等な価格を求める「新たな評価方法」について検討を行ってきました。
　今回提言された「新たな評価方法」とは、現行の家屋の評価方法（再建築価格方式）が、建物に使用されている資材の価格を部分ごとに積み上げていく方法であるのに対して、１棟の家屋の中で取得価額（工事原価）等を基に算出する方法と現行の評価方法を併用するものです。

　具体的には、建築設備などとくに「評価が困難で、長期間を要する部分」のみを取得価額活用方式（取得価額（工事原価）を基に算出する）で評価して、その他の部分は、現行の評価方法（部分別評価方式）で算出します。
　「部分評価と取得価額活用方式等を併用する方法」が最も有効な方法とみており、東京都は、国との連携を図りながら、２０２１年度からの評価方法の見直しを目指しているとのことで、今後の動向が注目されます。