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相続で取得した減価償却資産は、特殊な事例を除いて殆どが中古資産です。そこで、減価償却資産の耐用年数等に関する定めを適用して算出した耐用年数、いわゆる中古資産を取得した場合の簡便法が適用できるかどうか以下の記事ををご覧ください。

相続税取得した減価償却資産の耐用年数

相続税財産評価Q&A39　広大地②
Q51
　広大地評価の対象とならない「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの（その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいう。）」とは、どのような土地をいうのでしょうか？

A51
　標準的な宅地の地積に比して著しく広大な地積に該当しても、その土地を一体で利用することが市場の需給関係等を勘案して合理的であると認められる場合には、地積過大による減価を行う必要がないと考えられ、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等については、広大地の適用対象から除かれています。中高層の集合住宅との範囲については、地上階数3階以上のもので分譲マンションの他賃貸マンションも含むものとされています。

このマンション適地等として使用するのが最有効使用と求められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とします。

容積率が300％以上の地域内にあり、かつ、開発許可面積基準以上の土地は、戸建住宅の敷地用地として利用するよりもマンション等の敷地として利用するほうが最有効利用と判定される場合が多いことから、原則として、広大地に該当しないこととされています。
なお、容積率は、建築基準法の規定により用途地域別に指定された指定容積率の他に、前面道路の幅員により計算される基準容積率があります。指定容積率が300％以上であっても前面道路の幅員により基準容積率が300％に満たない場合もあるので注意が必要です。

戸建て住宅とマンション等が混在する地域（主に容積率が200％の地域）は、最有効使用の判定が困難な場合もあります。そこで、このような場合には、周囲の状況や専門家の意見から判断して、あきらかにマンション等の敷地に適していると認められる土地を除き、広大地に該当するとされています。しかし、その判断も最寄駅からの距離、道路の幅員、予定される建築床面積その他周辺地域の使用状況等総合的に勘案することとなりやはり困難を伴います。

Q&A38　広大地①

Q50
　相続税の財産評価において広大地に該当する場合は相当な減額ができるそうですが、広大地とはどの程度の広さの土地が該当するのか教えてください。

A50
　広大地の定義によれば、「その地域における標準的な宅地に比し著しく地積が広大な宅地」であるとされています。具体的には普通住宅地区等に所在する土地で、各自治体が定める開発許可を有する面積基準以上のものとされ原則として次に掲げる面積以上の宅地は要件を満たすものとされます。
① 市街化区域、非線引き都市計画区域（②に該当するものを除く。）
　　　　三大都市圏の市街化区域・・・500㎡
　　　　それ以外の地域の市街化区域・・・1,000㎡
　　　　非線引き都市計画区域・・・3,000㎡
② 非線引き都市計画区域のうち用途地域が定められている地域
　　　　・・・市街化区域に準じた面積

ただし、近隣の地域の状況から、地域の標準的な規模が上記面積以上である場合については、その地域の標準的な土地の面積を超える面積とされます。例えば、東京の成城学園や田園調布においては、500㎡の宅地であっても著しく広大とはいえない場合があります。
逆に、ミニ開発分譲が多い地域に存する土地については、開発許可を要する面積基準に満たない場合であっても広大地に該当する場合があります。東京23区内では宅地開発指導要綱において、300㎡や400㎡以上を適用対象とする区があり注意が必要です。

③ 市街化調整区域内の土地
　　市街化調整区域内においては原則として建物が建てられません。したがって開発行為ができないので広大地評価の対象とはなりません。しかし、例外があり「条例指定区域」にある土地は都市計画法の定めにより開発行為を許可することができることとされています。条例指定区域にある場合には、広大地評価の対象となりますので注意が必要です。

④ 広大な市街地農地等について
広大な市街地農地等を戸建住宅分譲用地として開発する場合には、宅地と同様に潰れ地が生じるので、市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林および市街地原野についても広大地の定義に該当すれば、広大地評価の適用があります。

平成27年分の相続税の申告状況　課税割合8.0％に倍増 

　平成27年に死亡した129万人のうち、相続税の課税対象となったのは10万3千人で、前年の5万6千人からほぼ倍増しました。課税割合は前年の4.4%から3.6ポイント増加し8.0%となっています。

　相続税制については、平成25年度税制改正により、平成27年1月以降に発生した相続等から、基礎控除が改正前の6割に引き下げられたことから、今回公表される資料においては、相続税の課税割合の大幅な増加が予想されていました。相続増税の影響で、それまでなら課税対象ではなかった人に税金が掛けられていることが分かります。

　特に、地価の比較的高い都心部を中心に、相続税の申告割合は高くなっており、東京都の場合、23区は16.7%、多摩地区は13.6%と10%を超えています。このうち課税対象となったのは、東京国税局管内では12.7％となり、前年の7.5％から大幅に増加しています。

　課税価格については、被相続人1人当たりでは1億4,126万円で前年の2億407万円から減少したものの、合計では14兆5,554億円となり前年の11兆4,766億円から増加しています。
　また、相続税の税額は、被相続人1人当たりでは1,758万円で前年の2,473万円から減少しましたが、合計は1兆8,116億円と前年の1兆3,908億円から増加しています。

　なお、金額ベースでみた相続財産の種類の構成比をみると、土地が38.0%で最も多く、次に多いのが現金・預貯金で30.7%、続いて多いのが有価証券で14.9%、家屋が5.3％、その他が11％となっています。

相続税財産評価Q＆A37　都市計画道路予定地
Ｑ49
　私が所有する土地には、将来都市計画道路の開通が予定されています。しかし、計画が決まっているだけで一向に事業が始まる様子はありません。このように計画だけの道路予定地でも評価額は減額されるのでしょうか？　
Ａ49
　相続税財産評価通達において減額の対象となる「都市計画道路予定地」とは、将来道路用地として買収されることが都市計画法で決定された土地のことです。都市計画道路予定地では道路開通の際に障害となるような中高層の建物等の建築は制限されています。

　建築規制は都市計画法に定められており、原則として下記に掲げる容易に移転、除去できるものに制限されています。
　（許可基準）
　・階数2以下で、かつ、地階を有しないこと
　・主要構造物が木造、鉄骨造り、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること
　＊東京23区内では「階数が3以下で10ｍ以下、かつ地階を有しない」横浜市では「階数が3以下で12m以下、かつ地階を有しない」こととされています。

計画決定の段階では、計画線が決まっているだけで簡易な建物の建築は許可されます。しかし、事業認可の段階では用地買収などが始まり建築の許可が下りないケースが多くなります。

以上のように都市計画道路予定地は計画決定の段階で建築制限を受けるため、相続税の土地の評価では減額されることになります。

都市計画道路予定地かどうかは、現地調査ではわからないことが多く、役所で調査して初めて判明します。相続税評価を行う際には必ず役所で都市計画道路にかかっているかどうか確認すべきです。そして予定地であれば「計画」の段階か「事業認可」の段階かを確認します。

広大地に該当するかどうか判定する場合、容積率が300％以上だとマンション適地として適用できないと判断してしまいますが、都市計画道路予定地であれば2階建（3階建）までしか建てられずマンション適地ではないと判断されることになります。広大地の規定は、減額幅が大きいので注意したいところです。