マンション・アパート等不動産の相続税評価なら相続専門の中野区の菅原会計事務所にご相談ください。

相続税財産評価　農地⑦
Q79
　父は、所有する農地を他人に賃貸して耕作を依頼しています。このような場合相続税の評価はどのようにするのでしょうか？また、市民農園として貸し付けられている場合には評価の仕方は異なるのでしょうか？
A79
　農地の賃貸借については、農地法により農業委員会の許可が必要になります。許可を得てなされた賃貸借については、相続税評価上耕作権等として農地等の評価額から控除されます。しかし、農業委員会の許可を得ないで他人に耕作してもらっているいわゆる闇小作も少なくないようです。闇小作については、相続税評価上考慮しないこととされています。

（１）　耕作権の目的となっている農地の価額は、次の算式のとおりです。
　農地としての自用地価額－耕作権の価額＝耕作権の目的となっている農地の価額

（２）耕作権の価額
　①　純農地及び中間農地
　　農地としての自用地価額×耕作権割合＊100分の50
　②　市街地農地及び市街地周辺農地
　　その農地が転用される場合に通常支払われる離作料の額等を斟酌して評価します。ただし、離作料等の額が不明な場合には、各国税局が定める耕作権割合によって差し支えないものとされており、実務上は自用農地の価額に定められた耕作権割合を乗じた価額によります。
　耕作権割合・・・東京国税局＝100分の35、関信越国税局＝100分の30

市民農園として貸し付けられている場合には、耕作権の目的となっている農地には該当しません。したがって、耕作権の価額を控除することはできません。しかし、市民農園として貸し付けている間、農地の所有者は自ら使用することができないため、一定の減価をすることができます。具体的には、賃借権の残存期間に応じてその賃借権が地上権であるとした場合に適用される法定地上権割合の2分の1に相当する割合を控除します。

また、地方自治法の規定により条例で設置される市民農園であるなど一定要件を満たす場合には、残存期間が20年以下の法定地上権割合に相当する20％の斟酌をすることとして差し支えないとされています。

相続税財産評価　農地⑥
Q78
　市街地農地を所有しています。宅地比準方式により評価すると面積も広いためかなり高額な評価となりますが、広大地の評価の適用はないのでしょうか？また、生産緑地の場合、生産緑地としての控除割合の適用と広大地の評価と重複して適用することはできますか？
A78
　市街地農地は、その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価格をベースに宅地造成費を控除して算出します。面積も広いため評価額の総額は大きくなりがちです。そして、面積が広ければ広大地の評価が適用される可能性が高いのです。市街地農地及び市街地周辺農地の評価にあたっては、常に広大地評価の適用を検討するべきです。

　財産評価通達40－2では下記のとおりです。
「市街地周辺農地及び市街地農地が宅地であるとした場合において、広大地に該当するときは、宅地比準方式の評価方法にかかわらず広大地の評価の定めに準じて評価する。
　＊市街地周辺農地の場合には、広大地の評価の定めに準じて評価した価額の100分の80に相当する金額によって評価する。
　ただし、広大地の評価の定めに準じて評価した価額が、宅地比準方式によって評価した価額を上回る場合には、宅地比準方式の定めによって評価することに留意する。」

　生産緑地には、行為制限があるため宅地開発が認められておらず、開発を前提とする広大地の適用は認められないのではという疑義があります。しかし、生産緑地は、市街地農地と同様に宅地比準方式による評価額を基礎としているため、宅地としての価格調整を行う必要があります。したがって、広大地に該当するのであれば、広大地の評価と生産緑地の評価減との重複適用が可能です。

生産緑地の評価減は、被相続人が主たる農業従事者であった場合、行為制限が解除され控除割合は5％にすぎません。常に広大地評価の適用の可能性を検討すべきですし、広大地の評価を適用した後に生産緑地の評価減は適用漏れが多いので注意が必要です。
　

相続税財産評価　農地⑤
Q77
　生産緑地の農業の主たる従事者が死亡すると生産緑地規制は解除されます。そのため、相続の場合は、自動的に課税時期において買取申出できる生産緑地に該当し、控除割合は５％になると考えられます。課税時期において買取申出できない生産緑地に該当するケースとはどのような場合でしょうか？

A77
１、生産緑地法
　（１）生産緑地
　生産緑地とは、生産緑地法により定められた生産緑地地区の区域内の土地又は森林をいい、市街化区域内にある農地等で、一定条件に該当する一団のものの区域について、都市計画によって「生産緑地地区」として定められた農地をいいます。生産緑地は、農地として維持管理が必要で農地以外として転用・転売は認められないなど制限があります。　
（２）生産緑地の買取りの申出制度
　生産緑地は、次のような場合には市町村長に対して買取の申出を行うことができます。
① 生産緑地の指定から30年を経過したとき
② 主たる農業の従事者が死亡した時
③ 主たる農業従事者に農業に従事することができない重大な事由が生じたとき
（３）行為制限の解除
　　前述の買取申出日から3日月以内に市町村長の買取りがなされない等の場合には行為制限が解除されます。

２、生産緑地の相続税評価方法
生産緑地の価額は、次の算式によって評価します。
「その土地が生産緑地でないものとして評価した価額」×（１－下記控除割合）
① その土地が生産緑地でないものとして評価した価額は、Q60の市街地農地と同様に評価します。
② 控除割合
イ　課税時期において市町村長に対し買取申出できない生産緑地
　課税時期から買取の申出をすることができる日までの期間に応じて10％～35％の割合
ロ　課税時期において市町村長に対し買取の申出が行われていた生産緑地又は買取申出できる生産緑地
　100分の5

生産緑地が小作地の場合など、農地の所有者と主たる農業の従事者が異なる場合で農地の所有者が死亡した場合には、課税時期において市町村長に対し買取申出できない生産緑地に該当します。