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Q5　いわゆるタワーマンションの最上階は人気がありますが、下の階に比べて評価は高くなるのでしょうか？

A5　区分所有となっているマンションの評価については、その構成内容から、土地部分と建物部分に分けて考える必要があります。
　　まず、土地部分については、マンションの敷地の用に供されている宅地の価額を路線価方式又は倍率方式により敷地全体を評価したうえで、その価額を基準にそれぞれの所有者の共有持ち分割合を乗じて評価することになります。
　　この場合において、各所有者の共有持分割合とは、それぞれの各専有部分の床面積の割合のことをいいます。
　　したがって、この評価方法によれば、まずマンションの敷地を全体足して評価したうえで、それぞれの持分割合を乗じることになりますので、質問のような階層の高低や南向き・北向きといった個別の条件によって評価が影響を受けることはありません。

 　一方、建物の評価は、原則として固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算定するものとされています。
　この場合、評価の基準となる固定資産税評価額については、土地の場合と同様、あくまでそれぞれの専有部分の床面積の割合を基準に、各個別の固定資産税評価額を算定することになりますので、結果として個別的な条件によって評価に影響が生じることはありません。

もっとも、北向き最下階等その物件の置かれている状況によっては、その価額が著しく下落していて通達上の評価額がその時価を上回っているような場合も考えられます。また、逆に相続開始直前に購入した場合など通達上の評価額がその購入価額を大きく下回るような場合もありえます。このようなケースにおいては、財産評価基本通達6「この通達の定めによりがたい場合の評価」の適用等によって考慮されるものと考えられます。