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事例紹介
「セットバックした敷地」
世田谷区 H様
相続したﾏﾝｼｮﾝの敷地ですが、建物の建築の際にセットバックをして道路状にしています。この道路状部分はどのような評価になりますか？
建築基準法で4ｍに満たない道路に接する宅地は、建物建て替えの際に原則として中心線から2ｍ後退して建て替えをおこなわなければなりません。このセットバックが完了した部分の土地の評価ですが、道路として一般公衆の通行の用に供している場合には評価額はゼロとなります。
マンションの敷地の場合には見落としがちなので注意が必要です。
「路線価の設定されていない私道に接する土地」
杉並区高円寺 G様
路線価の設定されていない私道(位置指定道路)にのみ接する宅地を相続しました。税務署に尋ねたところその私道に「特定路線価」を設定できるそうですが、手続きをお願いできますか？
税務署が設定する「特定路線価」は私どもが想定する価額より高い場合がほとんどなのです。また、税務署はこの特定路線価を申請した場合には、これを用いて評価するよう指導しています。つまり一度申請してしまうと設定路線価が高くともあとから別な方法による評価をすることはできません。当事務所では安易に申請することは避け、他に3通りの評価方法を検討し、有利な方法を選択適用しています。
「回収困難な貸付金の評価」
中野区東中野F様
相続財産に回収が困難な貸付金がありました。相続税では回収が困難でも債権額で評価しなければならないとのことですが、納得できません。
相続税では、債権金額の全部または一部が回収が不可能または著しく困難であると見込まれる金額は元本の価額に算入しないこととされています。「著しく困難」かどうかの判断は、判例等では大変厳しく判断されています。F様の場合は、相続開始時点で債務者の状況により著しく困難である事情とその後においても回収が見込まれない状況との資料を整えました。税務調査で、調査時点における回収困難な状況を追加、回収不能額が認められました。
「二世帯住宅と小規模宅地」
練馬区E様
1階は亡くなった父の所有で両親が居住、2階は別生計の長男の私の所有で、区分所有登記をしております。この敷地を母と半々で相続した場合小規模宅地の減額は受けられるのでしょうか？
居住用宅地についての小規模宅地の減額特例は、被相続人又は被相続人と同一生計の親族が居住していることが前提となります。また、区分所有家屋の場合、1階と2階は別々の所有関係であり、2階は非同居・別生計の親族が居住する家屋ということになります。したがって、お母様がお住まいの1階部分の家屋に対応する敷地については特例の適用がありますが、2階部分の家屋に対応する敷地については適用がありません。
＊このケースでは、いったんお母様が敷地全体を相続し、配偶者の税額軽減で無税とし、その後に区分所有を解消して敷地全体に小規模特例を適用できるようにしました。
[特例物納」
新宿区 D様
相続した土地を売却して相続税の支払いをする予定でしたが、予想外に売却が進まず納税が困難な状況になっています。何か良い方法はありませんか？
相続税納税は金銭によることが原則ですが、延納によっても困難な場合には、所定の要件を満たせば物納が認められています。
物納は、原則として相続税申告期限までに申請する必要がありますが、延納を選択した場合でも申告期限から10年以内であれば延納残額の範囲内で物納が認められます。申請時の現況により、延納が困難である金額の範囲内で特例による物納が認められます。
「市街地山林の評価」
横浜市C様
宅地開発が困難な市街地にある山林を相続しました。相続税の評価額はどのように計算するのでしょうか？
市街地山林の評価は、宅地比準方式により宅地に準じた評価額が原則です。しかし、宅地開発が困難な山林については純山林による評価も認められています。宅地開発が困難かどうかは、経済的側面と物理的側面のいずれかで判断しますが、その判定は極めて専門的で難しい判断となります。
C様の場合は、宅地開発が不可能とまでは言えないため不動産鑑定の手法による評価をお勧めします。
更正の請求により数千万円の評価額の引き下げに成功しました。
＊相続税の財産評価なら「相続税財産評価」をご覧ください。
「借地上の建物の建て替え」
中野区上高田A様の場合
母名義の家が、借地上に建っていますが、その家を壊し私名義の家を建てたいと思っています。それは、地主も承諾していますが、税務上問題ありませんか？
家をA様の名義で建て替えられた場合に借地の地代のやり取りがないとすると、借地権についてはA様に対して贈与があったものとして贈与税が課される恐れがあります。建て替え時に税務署に対し「借地権者の地位に変更がない旨の届出」を提出すれば、家屋はA様所有・借地権はお母様のものとして取り扱うこととなります。
この場合、税務上借地権はお母様のものですから将来相続財産になります。
「第2順位の相続」
杉並区阿佐ヶ谷B様の場合
息子は病弱で独身ですが、父親の遺産の4分の1を相続しました。もし息子がなくなった場合、相続人は私ということになりますが、息子の姉に相続させるには、遺言しかないのでしょうか？
お母様が相続放棄をすれば、他に直系尊属(父母・祖父母等)がいませんので第3順位(兄弟姉妹)の相続となり、お姉さまが相続することになります。
ただし、相続税の2割加算の適用があります。
＊相続手続きなら「民法相続編」をご参照ください。
「2次相続への配慮」
配偶者の税額軽減を受けられるお客様
二次相続を考えて、遺産分割をしたいと思います。どのように考えればよいのでしょうか？
1、配偶者の税額軽減との関係
(1) 配偶者と子が相続人の場合、税額軽減があるため法定相続分の50％(1億6千万円以下の場合は全額取得)一杯に相続する方が有利です。
(2) 配偶者に固有の財産がある場合や、高齢で近い将来に二次相続の発生が予想される場合は、限界税率から検討すべきです。二次相続の税額のシミュレーションが必須です。
2、財産ごとの検討 個別の財産ごと検討します。
＊財産ごとの検討
個別の財産ごと検討します。例えば、第1次相続で小規模宅地その他の特例を受ける財産は子が取得したほうが有利になります。二次相続で小規模宅地その他の特例を受ける財産は配偶者が取得すべきです。その他詳細な検討が必要です。
「期限間際の申告依頼」
匿名希望様
申告期限までひと月あまりですが、申告書の作成をお願いできますか？
遺産分割について了解が取れていることと、税理士法に規定する書面添付はできないことをご了解いただければ期限内に申告いたします。また、報酬は通常の料金の20％～加算させていただきます。
＊申告期限まで3か月をきっている場合は、上記のようにお願いいたします。
